Mülk Arazi Nedir? Mülk Arazinin Özellikleri Nedir?

Mülk Arazi Nedir, Mülk Topraklar Nedir?

Mülk arazi, İslam hukukunda ve Osmanlı uygulamasında, mülkiyeti özel kişilere ait taşınmazlardır. Bu taşınmazlar sahibine mülkiyet hakkının tanıdığı tüm hakları tanıyan arazilerdir. Bu arazi üzerinde malikleri tam bir mülkiyet hakkına sahiptir.

Mülk arazi, ona malik olan kimseye en geniş anlamı ile kullanma, yararlanma hakkı veren ve mülkiyet hakkına ilişkin mutlak tasarruf yetkisi sağlayan bir arazi çeşididir ki, malik, toprağın hem mülkiyetine ve hem de ona tasarruf etmenin mutlak ve inhisarı yetkisine sahip bulunmaktadır. Bu çeşit araziye “Arazi-i Memlüke” de denilmektedir.

Mülk arazinin tabi olacağı statü İslam hukukunda fıkıh kurallarıyla, Osmanlı hukukunda ise Arazi Kanunnamesi ve Mecelle ile belirlenmiştir.

Mülk Arazinin Özellikleri

Mülk arazisinin sahibi, kanunun çizdiği sınırlar içinde kalmak kaydıyla arazisini özel hukuk hükümlerine göre temlik ve terkin etmek, bağışlamak, vakıf ve vasiyet konusu yapmak gibi geniş tasarruf yetkisini kullanabilir. Diğer taraftan, malikin vefatı halinde, “Feraiz” hükümlerine göre mirasçılarına intikal edebilir.

Arazi Kanunnamesi 1. maddesinde “bervechi mülkiyet üzere tasarruf olunan yerler” olarak tanımlanan mülk arazi, kişilerin özel mülkiyetinde bulunan ve kişiye taşınmaz üzerinde en geniş anlamı ile kullanma, yararlanma ve tasarruf yetkisi sağlayan taşınmaz türüdür. Zaten “bervechi mülkiyet üzere tasarruf olunan” ibaresi de malikin mülkünü hiç kimsenin iznine bağlı olmadan dilediği gibi kullanabilmesini ve ondan yararlanabilmesini ifade eder (Cin, 1978: 26).

Arazi Kanunnamesi’nin 2. maddesine göre mülk arazinin rekabesi ve tasarruf hakkı malikine aittir. Bu mallar vakfedilebilir, rehnedilebilir, miras bırakılabilir, miras yoluyla edinilebilir, bağışlanabilir. Bu tür araziler malikinin vefatı durumunda “feraiz” (İslam miras hukuku) hükümlerine göre mirasçılarına geçerdi. Bu hükümler açısından mülk arazinin türleri arasında herhangi bir fark bulunmamaktadır (Mardin, 1947: 13).

Kanunname’nin 2. maddesinin son fıkrasına[1] göre mülk arazinin türlerinden olan arazi-i öşrîyye ve arazi-i haracîyenin malikinin mirasçı bırakmaksızın vefat etmeleri durumunda bu araziler devlete intikal ederek miri arazi statüsünü kazanır. Buna karşılık köy ve kasabaların içinde ve kenarında mülk arazi olarak bulunan arazinin malikinin mirasçısız olarak vefat etmesi durumunda arazi devlete intikal etmez. Bu arazi mahkemeler ya da devlet memurları tarafından satılır ve satış bedeli devlete ait olur (Cin, 1978:  37).

Mülk arazinin tabi olacağı kurallar fıkıh kuralları tarafından belirlendiği gerekçesiyle Kanunname’de başkaca bir hükme yer verilmemiştir. 2. maddenin son fıkrası şu hükmü ihtiva etmektedir: “Arazii memlukenin envaı erbaasında cereyan edecek ahkam ve muamelat kütübü fıkhiyede beyan olunduğu cihetle işbu kanunnamei arazide arazii memluke ahkamından bahsolunmıyacaktır.”

Mecelle’nin 1192. maddesinde mülk arazi ile ilgili olarak şu hüküm yer almaktadır: “Herkes mülkünde keyf-e mâyeşa tasarruf eder. Fakat başkasının hakkı taallûk ederse istiklâl üzere tasarrufundan men’eder”. Görüldüğü üzere Mecelle ile mülk arazi malikine kanunun çizdiği sınırlar içersinde kalmak şartı ile taşınmazı üzerinde dilediği gibi tasarruf etme hakkı tanınmıştır. Bu tasarruflar herhangi bir şekil şartına tabi tutulmamıştır, ancak ileride çıkması muhtemel anlaşmazlıkları önlemek için şer’iye sicillerine kaydedilmişlerdir. Ayrıca 26 Recep 1291 (1875) tarihli nizamname ile mülk arazi üzerindeki tasarrufların tapu memuru önünde yapılması kabul edilmiştir. Böylece mülk arazilerin tasarrufunda ilk defa tapu sicili yolu ile tasarrufa başlanmıştır.

Miri Arazi Mülk Arazi Farkı

Miri arazinin mülkiyeti Devlete aittir. Oysa ki mülk araziler, şahısların mülkiyetinde bulunan arazilerdir. Şahıslar bu arazileri diledikleri gibi kullanabilirler.

Mülk Arazinin Kaynağı

İslam hukukunda mülk arazinin beş önemli kaynağı bulunmaktaydı. Barkan bu konuyla ilgili olarak “İslam memleketlerindeki haracî ve öşrî mülk topraklarla, imamlar tarafından mevat araziden ihya maksadıyla mülk olarak terk edilen toprakları ve nihayet miri topraklardan bir kısmını ayırarak temlîk-i sahîh usullerine uygun bir şekilde husûsi şahıslara mülk olarak satılan toprakları İslam memleketlerindeki mülk toprakların misalleri olarak zikredebiliriz” diye belirtmektedir  (Barkan, 1980: 250). Osmanlı İmparatorluğu döneminde her ne kadar toprakların büyük bir kısmı miri arazi statüsündeyse de özel mülkiyet de söz konusudur  (Barkan, 1980: 139). Bunun temel sebebi de Osmanlı arazi rejiminin İslam hukuku ile paralellik göstermesidir. Bu açıdan bakıldığında mülk arazinin ortaya çıkma nedenleri İslam ve Osman hukukunda paraleldir.

Öncelikle Mekke ve Medine’de İslamiyet’ten önce mevcut bulunan mülkiyet hakkı yasaklanmamış, bu taşınmazlardan malikleri Müslümanlığı seçenlere malları üzerinde diledikleri gibi tasarruf etme hakkı tanınmıştır  (Barkan, 1980: 138). Mekke fethedildikten sonra bile buradaki mallar ve topraklar fey ya da ganimet kabul edilmemiş ve malikleri uhdesinde bırakılmıştır  (Kaya, 2001: 77). Bu topraklar öşür ve zekattan başka yükümlülüğü bulunmayan mülk toprak niteliğindedir  (Barkan, 1980: 139), bundan dolayı bu araziler öşri arazi niteliğindedir.

İkinci olarak kendiliğinden İslamiyet’i kabul eden yerlerde daha önceden kişilerin mülkiyetinde bulunan taşınmazlara dokunulmayarak onların mülkiyetinde bırakılmıştır. Uygulamada daha önceden mevcut olan mülkiyetlerin devamı yönünde uygulama sağlanmış ve bu araziler mülk arazi olarak işlem görmüştür. Örneğin bir yer halkı kendiliğinden İslamiyet’i tercih ederse taşınmazları da dahil olmak üzere tüm malları kendilerine bırakılmış ve taşınmazları açısından mülkiyet haklarının devamı sağlanmıştır (Çalış, 2002: 157). Bu statüdeki arazilere öşri arazi denilmiştir. . Osmanlı döneminde de İslamiyeti kendiliğinden kabul eden hakların mülkiyet haklarına dokunulmamıştır. Bu halkların mülkleri kendi mülkiyetinde bırakılmıştır. Ayrıca Osmanlının Anadolu yönünde yaptığı fetihler sonucu fethedilen yerlerde bulunan müslüman halkın daha önceden mevcut olan mülklerine dokunulmamıştır (Tuş, 1999: 189).

Üçüncü kaynak ise fethedilen arazinin gazilere dağıtılmasıdır. Bu araziler öşri arazi statüsündedir. Her ne kadar Hz. Ömer zamanında bu uygulamaya son verilmiş ise de bu uygulama yoluyla mülk arazi oluştuğu da bir gerçektir. Osmanlı devletinin ilk dönemlerinde de fethedilen arazilerin, fatihlere dağıtıldığı görülmektedir. Savaşla elde edilen ganimet niteliğindeki arazi İslam hukukuna paralel olarak savaşa katılan ve bu nedenle ganimet kazanmaya hak kazanmış kişilere dağıtılmıştır.

Fethedilen yerlerin ehlikitap gayrimüslim halkıyla yapılan zimmet anlaşmalarıyla, halkın daha önceden sahip olduğu arazinin halkın mülkiyetinde bırakılması da mülk arazi oluşmasını sağlamıştır. Haraci arazi olarak adlandırılan bu araziler mülk arazinin önemli bir kaynağıdır.

Mülk arazinin bir diğer kaynağı ise devlet başkanı tarafından yapılan ve devlete ait arazinin mülk arazi haline gelmesini sağlayan temlik-i sahihlerdir. İslam hukukunda devlet başkanının, miri araziden bir kısmını mülk olarak şahıslara temlik etme hakkı olduğu bilinmektedir (Barkan, 1980: 141). Osmanlı döneminde de padişahın miri araziden yaptığı temlikler de mülk arazinin ortaya çıkmasına neden olmuştur. Arazi Kanunnamesi’nin ikinci maddesine göre şer’i hükümlere binaen miri araziden ifraz edilerek özel mülk olarak tasarruf olunmak üzere temliki sahih ile temlik olunan arazi, mülk arazi statüsündedir. Prof. Ebul’ula Mardin temliki sahihi “müsevviğin ve amme için bir menfaatin mevcudiyeti halinde, usulüne tevfikan miri topraklardan ifraz olunarak satılıp, parasının peşin olarak alınması” olarak tanımlamaktadır (Mardin, 1947: 6). Cin ise temlik-i sahihi, miri araziden bir kısmının şer’i hükümlerin izin vermesi ve kamu yararının mevcut olması şartı ile bedeli peşin alınarak kişilere satılması olarak tanımlamıştır (Cin, 1978: 29).

Mülk Arazinin Bölümleri/Türleri

Arazi Kanunnamesi, mülk araziyi dört çeşit olarak kabul etmiştir. Bunlar aşağıda açıklanacaktır. Ancak Arazi Kanunnamesi’nde sayılan bu türlerin yanı sıra mülk arazi konusunda bazı özel uygulamalar da söz konusu olmuştur. Bunları da mülk arazinin türleri olarak kabul etmek yerinde olacaktır. Bunlardan birincisi Mecelle hükümleri kapsamında mevat araziden ihya edilen yerlerdir. Mecelle’nin 1272. maddesine göre bir kişinin padişahın izni ile mevat araziden bir yeri imar ve ihya ederse o yere malik olmaktadır. Bu şekilde oluşan arazi, ihya edenin mülk arazisi haline gelmektedir.[4]

İkincisi ise arazi-i ukriye olarak adlandırılmaktadır. Bu arazi Irak’da yaygın olarak yer almıştır. Bu arazi, mülk arazi olup da sahipleri tarafından işlenilmeyen, sahipleri mirasçı bırakmaksızın vefat eden ya da devlete vergi borcu bulunan kişilere ait olan araziye devletin el koyması sonucu oluşmaktadır (Berki, 1946: 15). Ancak devlet el koyduğu arazinin mülkiyetini almamaktadır. Mülkiyet arazi sahibinde kalmakta, ancak devlet arazinin idaresine el koymaktadır. Devlet bu araziyi, devlete haraç ve arazi sahibine de mahsulün 1/20 ya da 1/25’lik kısmını ödemeyi taahhüt eden kimseye tefviz etmekteydi (Cin, 1978: 36). Arazi sahibine ödenmesi gereken hisseye “ukr” denildiğinden bu arazi türüne arazi-i ukriye denilmiştir (Mardin, 1947: 13). Ayrıca arazinin gerçek malikine mülkiyet senedi, tefviz yapılan kişiye de tasarruf senedi verildiği için bu araziye iki senetli arazi de denilmiştir (Cin, 1978: 36).

a) Köy ve kasabalar içindeki arazi

Bu araziler ikiye ayrılmaktadır. Bunlardan birincisi miktarı ne olursa olsun köy ve kasaba içlerinde bulunan arazi ve arsalardır. İkincisi ise köy ve kasabaların kenarlarında bulunan, yüzölçümü yarım dönümü geçmeyen ve tetimme-i sükna^[2] sayılan yerlerdir. Bir köy ya da kasabadaki arazilerin mülk toprak olarak kabul edilebilmesi için o yerin kadimden beri mevcut olması gerekir. Bir başka ifadeyle yeni kurulan köy ya da kasabadaki araziler mülk arazi olarak kabul edilemez (Mardin, 1947: 6).

b) Temliki sahih ile temlik olunan arazi

Mülkiyeti Devlete ait olan mirî arazinin tasarruf hakkı ile beraber kuru mülkiyetinin de kişilere geçmesini sağlayan temliki sahih, mülk arazi oluşmasının nedenlerinden biridir.

c) Öşri Arazi Nedir?

Bu araziler, Devletin hâsılatının (genellikle) onda birini öşür olarak aldığı arazilerdir. Bu arazinin temel özelliği malikinin Müslüman olmasıdır. Kişilerin arazileri üzerinde diledikleri gibi tasarruf etme imkanları vardır. Bu topraklar öşre tabidir, bunun dışında herhangi bir mali yükümlülük söz konusu değildir. Hicaz ve Basra arazileri bu statüdedir.

Başlıca türleri şunlardır: a) Savaş sonucu fethedilen arazinin beşte birinin Hazineye ayrılmasından sonra geriye kalan yerlerden ganimlere (ganimet kazanmaya hak kazanmış kişiler) temlik olunan yerler, b) Fethedilen yerin halkının Müslümanlığı kabul etmesi durumunda bunların mülkiyetinde bırakılan yerler, c) Fethedilen yere iskân edilen Müslüman halka verilen yerler.

d) Haracî Arazi Nedir?

Savaşta kazanılan ancak, ganimlere dağıtılmayarak fethedilen yerin gayrimüslim ahalisinin elinde bırakılan topraklardır. Bu araziler ziraatta kullanıldıkları sürece maliklerinin tasarruflarında kalırdı. Malikler bu taşınmazlar üzerinde diledikleri biçimde tasarruf etme hakkına sahiptirler. Arazi Kanunnamesi’ne göre[3] haraç arazi iki kısımdır. Bunlardan birincisi harac-ı mukassemedir. Bu arazilerden arazinin verimine göre 1/10 ila ½ arasında nispi vergi alınırdı. Diğer kısım ise hacac-ı muvazzaftır. Bu arazilerden ise önceden belirlenmiş maktu bir vergi alınmıştır.

Hem öşrî hem de haracî arazi, mülk  arazi niteliğinde idi ve bu arazilerde mülk hukuku uygulanırdı. Malik toprağını dilediği gibi tasarruf etme hakkına sahiptir. Satabileceği, bağışlayabileceği, kiraya verebileceği gibi rehin gibi diğer işlemlere de konu edebilirdir. Ancak öşrî ve haracî arazi sahiplerinin mirasçı bırakmaksızın vefatı durumunda, arazi tekrar Hazine mülkiyetine girer ve mirî arazi hükümlerine tâbi olurdu.

e) Malikaneler

Devletin, çok takdir edilen bir kimseye veya çocuklarına yahut eşine, karşılığında bir hizmet beklemeksizin mirasçılarına intikal etmek kayıt ve şartıyla vergi hasılatını bağışladığı araziler malikane olarak tanımlanmaktadır.

Bu çeşit topraklarda malik, idari ve mali bakımdan bağımsızdır. Devlet memurları vergi kontrolü için dahi bu topraklara giremezler. Bu topraklar miras yoluyla mirasçılarına intikal eder. Malikane sahibi sağlığında toprağını vakfetme hakkına sahiptir.

f) Malikane-i divani

Bu sistemde ikili bir idare söz konusudur. Toprak malikane sahibinin mülkü sayılmakla birlikte tefviz işlemi sipahi tarafından yapılmaktadır.Malikane sahipleri yalnızca toprağın kirasını almaktadırlar. Malikane hissesi denen bu pay ürünün 1/5 ile 1/10′ u arasında değişmektedir. Bunun dışındaki vergiler doğrudan sipahiye aittir.

[1] Madde hükmü şu şekildedir: “Gerek arazii öşriye ve gerek arazii hariciye sahibinin bila varis vefatiyle canibi beytülmale ait olduklarından arazii miriye hükmünü iktisap ederler.”

[2] Tetimme-i Sükna: Oturulan evler ile kullanma ve yararlanmada bunların uzantısı sayılan yerlerdir.

[3] Haraç arazi iki kısımdır. Bir kısmı haracı mukasemedir ki arazinin hasılatından yerin tahammülüne göre öşürden nısfa kadar alınmak üzere tayin olunmuş olan şeydir. Diğer haracı muvazzaftır ki arazi üzerine maktuiyet veçhile tavzif ve tayin olunmuş miktarı muayyen akçedir.

[4] Buna karşılık Ebu’l Ula Mardin ihya edilen arazinin özel bir arazi türü olmadığını vurgulamaktadır. Yazar’a göre Arazi Kanunnamesi kapsamında yapılan ihyalarda ihya eden kişi taşınmazın yalnızca kullanma hakkına (menfaatine) sahip olur. Mecelle kapsamında yapılan ihyalarda da ihya eden kişi taşınmazın mülkiyetine sahip olu ise de bu mülkiyet öşri ya da haraci arazi şeklinde olur. Ayrıntılı bilgi için bkz. Mardin, E. (1947) “Toprak Hukuku Dersleri” İstanbul, 1947, s: 12