İKİNCİ KISIM- Değerleme İşlemleri
BİRİNCİ BÖLÜM- Değerleme Süreçleri, İçsel ve Dışsal Unsurların Belirlenmesi
Madde 35- Değerleme süreçleri
(1) Taşınmaz değerlemesinde İdarece aşağıda belirtilen süreçler takip edilir:
a) Taşınmaza yönelik işleme göre değerleme için ön hazırlıklar yapılır.
b) Veriler toplanır, gerekli araştırmalar yapılır.
c) Toplanan veriler analiz edilir ve değerleme yöntemi belirlenir.
ç) Belirlenen yöntemle taşınmazın tahmin edilen bedeli tespit edilir.
Madde 36- Taşınmaza ait özel durumların belirlenmesi
(1) Taşınmazın özel durumuna yönelik araştırma ve bilgi toplama çalışmaları, gerektiğinde her türlü kaynaktan yararlanılarak yapılır ve bunlar işlem dosyasında toplanır.
(2) Taşınmazın dosyasında bulunması zorunlu bilgiler aşağıda belirtildiği gibi toplanır:
a) Tapu bilgileri (il, ilçe, mahalle, pafta, ada, parsel yüzölçüm vs.) şerh ve beyanları ilgili tapu müdürlüğünden yazı ile istenir.
b) Konumu ve adresi tespit edilir.
c) Mülkiyete yönelik açılmış bir dava olup olmadığı, yasal sorunlarının bulunup bulunmadığı, varsa nedenlerinin neler olduğu, MEOP kayıtlarından ve muhakemat müdürlüğü veya Hazine avukatlığından tespit edilir.
ç) Üzerinde kullanımdan doğan (irtifak haklan, şerhli/şerhsiz kira kontratları vb.) kısıtlamaların bulunup bulunmadığı MEOP kayıtları ve dosyasından tespit edilir.
d) Tasarrufu engelleyici başka bir kısıtlama olup olmadığı her türlü kaynaktan araştırılır.
Madde 37- Değeri etkileyen içsel unsurların tespiti
(1) Gelecekteki ekonomik olarak beklentilerin neler olduğu, taşınmazın değerinin artıp artmayacağı ilgili belediyesinden, mahallinde yapılan tespitlerden ve her türlü kaynaktan araştırılarak yapılır.
(2) Taşınmazın imar, çevre düzenlemeleri veya yeni yol yapımı gibi idari bir işlem sonunda iyi bir konuma veya kısıtlamaya tabi olup olmayacağına bakılır.
(3) Ulaşımı, parselin büyüklüğü, imar durumu, manzarası, ticari alanlara mesafesi, hastane okul vb. hizmet alanlarına yakınlığı, uzaklığı gibi fiziki durumları tespit edilir.
(4) Mevcut kullanım şekli ile diğer kullanım şekillerinin karşılaştırmasının yapılması (satış, kira, irtifak hakkı tesisi vb.), en uygun ve en verimli kullanımının (konut, ticari vb.) belirlenmesi için gerekli veriler, mahallinde yapılan tespitle toplanır.
Madde 38- Değeri etkileyen dışsal unsurların tespiti
(1) Aşağıda belirtilen değeri etkileyebilecek dışsal unsurlar araştırılır:
a) Nüfus yoğunluğu, nüfusun artışı ve azalışı, kültürel değişiklikler gibi sosyal faktörler,
b) Arz-talep, nadir bulunma, inşaat maliyetleri, enflasyon, bölgesel gelir dağılımı gibi ekonomik faktörler,
c) Hukuki düzenlemelerde, mevcut veya muhtemel değişiklikler.
İKİNCİ BÖLÜM- Taşınmazın Tespiti ve Verilerin Toplanması
Madde 39-Taşınmazın tespiti
(1) İdarece, taşınmazın mahallinde bu Yönergenin “Tespit, Ecrimisil ve Tahliye” kısmında belirtildiği şekilde tespiti yapılarak, hukuki ve fiili durumu belirlenerek bir tutanak düzenlenir.
(2) Tespit ve hesaplamalar, bunun dayanaklarının da belirtildiği Yönerge ekinde yer alan Ön İzin/Kira/İrtifak Hakkı/Trampa/Satış Bedeli Tespitine Ait Hesap Tutanağında (EK-2) gösterilir ve asıl evrak arasında saklanır.
Madde 40- Verilerin toplanması
(1) Değerleme konusu taşınmazda yapılacak işleme göre, konumu ve vasfı da dikkate alınarak aşağıdaki işlemler yapılır.
a) Bedele ilişkin verilerin toplanması
1) İlgisine göre bedel veya bedelin hesabında kullanılacak fiyatlar belediye, ticaret odası, sanayi odası, borsa gibi kuruluşlardan yazı ile sorulur.
2) İdarece yazı ile veya memur görevlendirilerek taşınmaz ile aynı sokak, cadde ve mahallede bulunan emsal değerler bilirkişilere sorulur ve bir tutanak düzenlenir.
3) Taşınmazın kira getiri bilgisi, maliyet, gelir-gider bilgileri vs. gibi ekonomik özellikler araştırılır ve değerleme esnasında dikkate alınır.
4) Resmi kurumlarla yazışma yapılarak (ilgili tapu müdürlüğü, kamulaştırma yapan kuruluş vb.) emsal olabilecek veriler araştırılır.
5) MEOP kayıtlarından değerleme yapılacak taşınmazın bulunduğu yerde emsal olabilecek bedeller tespit edilir.
6) Üzerinde bina bulunan Hazineye ait taşınmazın asgari metrekare birim bedelleri farklı olan iki veya daha fazla caddeye/sokağa cephesinin bulunması durumunda, inşaat ruhsatına esas inşaat istikamet rölevesi ilgili belediyeden istenerek ön cephe durumu belirlenip, ön cephenin bulunduğu cadde veya sokağa göre belirlenen bedeller dikkate alınır.
7) Üzerinde bina bulunmayan taşınmazların asgari metrekare birim bedelleri farklı olan iki veya daha fazla caddeye/sokağa cephesinin bulunması halinde ilgili belediyesince imar planında aynı ada içerisindeki diğer parsellerin durumu dikkate alınarak belirlenecek ön cephenin bulunduğu cadde/sokağa göre, asgari metrekare birim bedelleri dikkate alınarak belirlenir.
8) 28/7/1981 tarihli ve 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununa tabi ekspertiz şirketleri ile Bakanlık merkez denetim elemanlarınca tespit edilen bedel, tahmin edilen bedel olarak esas alınır.
9) 4706 sayılı Kanunun 5 inci maddesinin son fıkrası gereğince, 19/07/2003 tarihinden sonra Hazine taşınmazları üzerine yapılan her türlü yapı ve tesisin mülkiyeti Hazineye ait olacağından, bu yapı ve tesisler de değerlemeye dahil edilir.
10) Arsa olarak asgari metrekare birim bedelinin belirlenmemiş olması durumunda 4/1/1961 tarihli ve 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 72 nci maddesine göre oluşturulacak takdir komisyonu vasıtasıyla asgari metrekare birim bedelinin belirlenmesi ilgili belediye başkanlığından istenir.
11) Parselin bir tarafının caddeye diğer tarafının sokağa cephesinin bulunması durumunda ise cadde tarafı için belirlenen asgari emlak vergisine esas asgari metrekare birim bedeli yüksek olan bedel dikkate alınarak belirlenir.
b)Teknik verilerin toplanması
1) Taşınmaz üzerinde bina var ise;
a) Toplam inşaat alanı,
b) Bina derinliği,
c) Bina cephesi,
ç) Kaç kat olduğu,
d) Kullanılabilir kapalı alanlar toplamı,
e) Kullanım mekânları, fonksiyonları ve büyüklükleri,
f) Isıtma ve aydınlatma sistemi,
g) Kapılar,
ğ) Pencereler,
h) İç mekânlar,
ı) Dış duvar kaplamaları,
i) Ana yapının inşaat cinsi, yaşı,
j) Ana yapının brüt alanı,
k) Taşıyıcı yük sistemi,
l) Çatı,
m) Döşeme,
n) Duvar ve yer kaplamaları,
u) Kat yükseklikleri,
ü) Fiziki durumu,
v) Bulunduğu bölge,
y) Bölge içindeki konumu gibi fiziki özellikleri,
yapı ruhsatından araştırılarak ve mahalli tespit yapılarak belirlenir.
2) Taşınmaz üzerinde Hazineye ait bina bulunması durumunda bina değeri, 29/7/1970 tarihli ve 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun uygulanmasında esas alınan bina inşaat metrekare maliyet bedelleri dikkate alınarak tespit edilir.
3) İlgili belediyeden imar planının bir örneği istenir.
4) Değerlemesi yapılacak taşınmaz arsa ise;
a) Şekli,
b) Taban alanı katsayısı, (TAKS ),
c) Kat alan katsayısı (KAKS),
ç) Maksimum yükseklik (H Max),
d) EMSAL bilgileri (E),
e) Taşınmazın TAKS, KAKS, HMax ve EMSAL bilgilerine göre üzerinde yapılabilecek maksimum kapalı inşaat alan yüzölçümü,
f) İnşaat alanı katsayısı,
g) Yapı yaklaşma sınırı,
ğ) Parsel derinliği,
h) Parsel cephesi,
gibi özellikleri ilgili belediyesinden öğrenilir.
5) Uygulama imar planı yapılmayan ancak nazım imar planı içinde bulunan taşınmazların; ilgili belediyelerin yerleşim alanının devamında yer alması, alt yapı hizmetlerinden henüz yararlanmıyor olsa dahi imara açılabilecek ve bunlardan yararlanabilecek konumda bulunması, belediyenin nüfus ve yapılaşma yoğunluğundaki artış itibariyle uygulama imar planının düzenlenebileceği aşamaya gelinmiş olması durumları, ilgili belediyesinden araştırılarak ve mahallinde tespiti yapılarak belirlenir.
6) Vasfı arsa olmamakla birlikte aşağıdaki taşınmazlar;
a) Belediye ve mücavir alan içinde her ölçekli imar planında; yerleşik alan (meskun alan) ile gelişme alanının tümünü kapsayan iskan sahasında kalan parsellenmemiş araziler (yerleşik -meskun- halde olup olmadığına bakılmaksızın),
b) Belediye ve mücavir alan içinde bulunup da her ölçekli imar planında iskan sahası olarak ayrılmamış olmakla beraber fiilen yerleşik (meskun) alanda bulunan ve belediye hizmetlerinden en az ikisinden faydalanmakta olan (yol-ulaşım, su-yol, su-ulaşım, ulaşım-temizlik, yol-temizlik vb.) parsellenmemiş araziler,
c) Belediye ve mücavir alan sınırları içinde bulunup yukarıda belirtilen kapsamda kalmayan araziler ile bu sınırlar dışında bulunan ve zirai faaliyete konu edilmeyerek başka bir amaçla (mesken, akaryakıt istasyonu, restoran, sanayi tesisi v.b) kullanıldığı belirlenen araziler,
değerleme esnasında arsa olarak değerlendirilir.
7) Değerlemesi yapılacak taşınmaz arazi ise;
a) Yerleşim yerine yakınlığı-uzaklığı,
b) Verim gücü, yılda kaç ürün alındığı,
c) Kıraç engebeli, kıraç taban, sulanabilir engebeli, sulanabilir taban gibi arazinin özellikleri,
ç) Yetiştirilebilen ürün türü veya türleri,
d) Arazinin büyüklüğü,
e) Ulaşım durumu,
f) Toprak yapısı,
g) Belediye hizmetlerinden yararlanıp yararlanmadığı,
ğ) O bölgede planlama yetkisi olan kuruluşlar varsa herhangi bir planlama çalışmaları bulunup bulunmadığı,
gibi kriterler tespit edilir ve değerleme sırasında dikkate alınır.
8) Gerektiğinde kamu kurum ve kuruluşlarından, özellikle yatırımcı kuruluşlardan, değerlemesi yapılacak taşınmazın bulunduğu bölgede taşınmazın değerini negatif veya pozitif yönde etkileyecek bir çalışma olup olmadığı sorulur.
c) Hukuki verilerin toplanması
1) Taşınmazın değerini etkileyecek beyan ve şerhleri içeren tapu kayıt örneği ilgili tapu müdürlüğünden yazı ile istenir ve belirtilen bilgiler dikkate alınır.
2) Muhakemat müdürlüğü veya Hazine avukatlığından taşınmazın mülkiyetine ilişkin herhangi bir dava açılıp açılmadığı sorulur veya ilgili mahkemelerin yazı işleri müdürlüklerinden araştırılarak tespit edilir.
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM-Değerlemede Esas Alınacak Oranlar
Madde 41- Değerlemede esas alınacak oranlar ve özel durumlar
(1) Değerleme esnasında aşağıdaki hususlar ve oranlar dikkate alınır.
a) Tahmin edilen bedel;
1) Satış, trampa, arsa karşılığı veya kat karşılığı inşaatta; taşınmazın üzerinde bulunan ve mevcut durumu itibariyle kullanılması ekonomik olmayan binaların yıkım masrafını aşan asgari levazım bedeli ve varsa bu nitelikte olmayan diğer binalar ve binalara ait bağımsız bölümlerin değerleri ile arsa payına isabet eden değerleri toplamı, taşınmazın emlak vergisine esas metrekare birim değerinden,
2) Kullanma izni veya irtifak hakkı kurulmasında ilk yıl için, taşınmazın emlak vergisine esas asgari metrekare birim değerinin yüzde birinden,
3) Deniz turizmi araçlarına güvenli bağlama, karaya çekme, bakım, onarım ve sosyal hizmetlerden birkaçını veya tamamını sunan deniz turizmi tesisleri yapılmak amacıyla, kullanma izni veya irtifak hakkı verilmesi talep edilen alanda projelendirilmiş veya mendireklerle çevrilmiş deniz yüzeyinin de bulunması hâlinde, deniz yüzeyinin kullanma izni metrekare birim bedeli; proje sahasındaki kara parçası için Yönetmelik hükümlerine göre tespit edilen kullanma izni veya irtifak hakkı beher metrekare bedelinin yüzde onundan,
4) Kirada ise ilk yıl için taşınmazın emlak vergisine esas asgari metrekare birim değerinin tarımsal amaçlı kiralamalarda yüzde birinden, diğerlerinde ise yüzde ikisinden,
az olmamak üzere tespit ve takdir edilir.
b) 4071 ve 4072 sayılı Kanunlara göre aşağıdaki şekilde işlem yapılır.
1) Devre konu taşınmazın bedeli, peşin ödemelerde tahsilâtın yapıldığı, taksitli ödemelerde ise bedelin dörtte birinin tahsil edildiği yıldaki, 492 sayılı Harçlar Kanununun 63 üncü maddesine göre hesaplanacak harca esas değeri dikkate alınır.
2) Genel beyan yılından sonraki yıllarda yapılacak satışlarda, taşınmazın bedeli; genel beyan yılındaki emlak vergisi asgari metrekare birim bedelinin, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca her yıl belirlenen yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılması suretiyle bulunacak cari yıl metre kare birim bedeli üzerinden tespit edilir.
3) Ancak, 19/12/1992 tarihli ve 92/3899 sayılı Bakanlar Kurulu Kararına göre, kalkınmada öncelikli yörelerde ve arazilerde (tarım arazilerinde) yeniden değerleme oranı:
a) Kalkınmada birinci derecede öncelikli yörelerde yüzde yirmibeşi,
b) Kalkınmada ikinci derecede öncelikli yörelerde yüzde ellisi,
c) 1319 sayılı Kanuna göre arazi olarak vergilendirilen, kalkınmada birinci derecede öncelikli yörelerdeki tarım arazilerinde yüzde sıfır, kalkınmada ikinci derecede öncelikli yörelerdeki tarım arazilerinde yüzde onu, kalkınmada öncelikli yöreler dışındaki tarım arazilerinde yüzde yirmibeşi,
nispetinde uygulanır.
4) Yukarıdaki şekilde belirlenen harca esas değere, taşınmazın satışının yapılacağı tarihe kadar, Türkiye İstatistik Kurumu Başkanlığınca her ay için belirlenen Üretici Fiyat Endeksi (ÜFE)oranında artış uygulanır. Ancak, satışın yapıldığı aya ait oran dikkate alınmaz.
DÖRDÜNCÜ BÖLÜM-Değerleme Yöntemleri
Madde 42- Değerleme yöntemleri
(1) Hazine taşınmazlarının değerlemesinde aşağıdaki yöntemler uygulanır.
a) Emsal karşılaştırma yöntemi,
b) Maliyet yaklaşımı yöntemi,
c) Gelirlerin kapitalizasyonu yaklaşımı yöntemi.
Madde 43-Emsal karşılaştırma yöntemi
(1) Yöntemin içeriği;
a) Emsal karşılaştırma yönteminde, benzer taşınmazların özellikleri ve değerleri incelenir.
b) Değerlemeye konu taşınmaz ile emsal taşınmazlar karşılaştırılmak sureti ile değer tahmini yapılır.
(2) Emsal karşılaştırma yönteminde yararlanılacak kaynaklar;
a) Emsal karşılaştırma yönteminde aşağıdaki kaynaklardan yararlanılarak işlem yapılır.
1) Gerçekleştirilmiş piyasa işlemleri,
2) Kontratlar,
3) Teklifler,
4) Resmi kayıtlar (mahkeme yoluyla satış, kamulaştırma vb.),
5) Emlak komisyoncuları,
6) Gazete ilanları veya haberleri,
7) İnternet,
8) Bankalar,
9) MEOP ve arşiv.
(3) Yöntemin süreçleri;
a)İşlem tarihi, büyüklük, fiyat, fiziksel durum, konum, arazi kullanım kısıtlamaları gibi özellikler açısından emsal taşınmazlar için yapılan işlemlere ait bilgiler toplanır.
b) Verilerin doğruluğu kontrol edilir. Çelişkili veriler kullanılmaz.
c) Verilerin toplanıp doğrulanmasından sonra karşılaştırma yapılır. Değerlerin ve emsal alınan taşınmazların niteliklerinin birbirine yakın olmasına dikkat edilir.
(4)Emsal karşılaştırma yöntemine göre hesaplama;
a) İmar planında konut, ticaret veya sanayi alanı olarak ayrılan Hazine taşınmazları için “Karşılaştırma Yöntemi” dikkate alınarak yapılacak değer tespiti Yönerge eki “Tahmin Edilen Bedel Tespit Raporu”nun(EK-3) “Taşınmazın Değerini Etkileyebilecek Diğer Hususlar” bölümünde gösterilir.
b) Değerleme, satışa yönelik rayiç bedel tespitini içeriyor ise, “imar planı ile ticaret veya konut alanı olarak kullanıma ayrılan” taşınmazlara TAKS, KAKS ve Hmax verileri dikkate alınarak değer tespiti aşağıdaki şekilde yapılır.
1) Emsal olabilecek taşınmazlar belirlenir ve bu taşınmazların satış bedelleri temin edilir.
2) Emsal taşınmazların ve değerlemesi yapılacak taşınmazın verileri (yüzölçüm, Hmax, TAKS, KAKS, kat adedi) ilgili belediyeden temin edilir.
3) Kaç adet parsel emsal alınmışsa bunların ortalaması alınır.
4)Emsal alınan her parsellin satış fiyatı, emsal alınan tüm parsellerin ortalama değerinin yüzde onbeşinden fazla veya eksik olmamasına dikkat edilir.
5)Emsal taşınmazlara ait toplam inşaat alanının hesaplanması aşağıdaki formüllerden biri kullanılarak yapılır.
Formül: Toplam İnşaat Alanı=Yüzölçüm x KAKS
Formül: Toplam İnşaat Alanı=Yüzölçüm x TAKS x (KAKS/TAKS)
Formül: Toplam İnşaat Alanı=Yüzölçüm x TAKS x (Kat Adedi)
6)Emsal taşınmazların bilinen satış değerleri toplam inşaat alanına bölünerek metrekare birim bedelleri hesaplanır.
7)Emsal taşınmazların metrekare birim bedellerinin aritmetik ortalaması alınarak satışa konu Hazine taşınmazının (yukarıda belirtilen formüller kullanılarak hesap edilen) toplam inşaat alanı ile çarpılmak suretiyle tahmini satış bedeli tespit edilir.
c) İmar planı ile ticaret veya konut alanı olarak kullanıma ayrılan taşınmazlara “Emsal Oranı (E)” dikkate alınarak değer tespiti aşağıdaki şekilde yapılır.
1)Emsal taşınmazların yüzölçümü ile emsal oranının (E) çarpımı suretiyle toplam inşaat alanı hesaplanır.
2)Emsal taşınmazların bilinen satış değerleri toplam inşaat alanına bölünerek metrekare birim bedelleri hesaplanır.
3)Emsal taşınmazların metrekare birim bedellerinin aritmetik ortalaması alınarak, satışa konu Hazine taşınmazının (yüzölçümü ile emsal oranının (E) çarpılarak hesap edilen) toplam inşaat alanı ile çarpılmak suretiyle tahmini satış bedeli tespit edilir.
ç) İmar planında sanayi alanı olarak ayrılan Hazine taşınmazları için TAKS ve Hmax verileri dikkate alınarak değer tespiti aşağıdaki şekilde yapılır.
1)Emsal taşınmazların toplam inşaat hacmi; yüzölçümünün, TAKS ve Hmax ile çarpılması sonucu metreküp cinsinden bulunur.
2)Emsal taşınmazların bilinen satış değerleri toplam inşaat hacmine bölünmek suretiyle metreküp birim bedelleri hesaplanır.
3) Bu bedellerin aritmetik ortalaması, satışa konu Hazine taşınmazının (yüzölçümünün, TAKS ve Hmax ile çarpılması sonucu bulunan) toplam inşaat hacmi ile çarpılmak suretiyle tahmini satış bedeli tespit edilir.
Madde 44-Maliyet yaklaşımı yöntemi
(1) Yöntemin içeriği;
a) Bu yöntemde taşınmazın yeniden inşa edilmesi durumunda veya yerine konacak inşaatın maliyetiyle karşılaştırılarak değerleme yapılır.
b) Maliyet tahmini yapıldıktan sonra (girişimcilik kârı da dahil) toplam maliyetten değerleme yapılacak taşınmaz üzerinde bina varsa yıpranma payı çıkartılır ve üzerine tahmini arazi değeri ilave etmek suretiyle değer tespiti yapılır.
c) Değerleme yapılırken yeniden inşa maliyeti veya ikame maliyeti göz önünde bulundurulur.
(2) Maliyet yaklaşımı yönteminde yararlanılacak kaynaklar;
a) Maliyet yaklaşımı yönteminde aşağıdaki kaynaklardan yararlanılarak işlem yapılır.
1) Benzer binaların inşaat sözleşmeleri,
2) Birim fiyatlar,
3) Piyasa araştırmaları,
4) Özelliğine göre müteahhit firmalardan alınan veriler,
5) MEOP ve arşiv kayıtları.
(3) Yöntemin süreçleri;
a) Boşmuş gibi arsa değeri belirlenir.
b) Yeniden inşaa maliyeti veya ikame maliyetinden hangisinin uygun olduğu saptanır.
c) Direkt ve dolaylı (endirekt) maliyetleri hesaplanır.
ç) Uygun bir girişimci kârı ilave edilir.
d) Tüm inşaat maliyetleri toplanır. (c+ç)
e) Değerleme yapılacak taşınmaz üzerinde yapı var ise;
1) Fiziksel eskime,
2) Fonksiyonel (işlevsel) eskime,
3) Ekonomik, (dışsal) demode olma, eskime,
nedeniyle yıpranma payları belirlenir.
f) Belirlenen toplam maliyetten yıpranma payı çıkarılır ve net maliyeti belirlenir. (d-e)
(4) Maliyet belirleme yöntemi aşağıda belirtildiği şekilde yapılır;
a) Değerlemesi yapılacak taşınmaz arsa ise üzerinde yapılacak binanın veya üzerinde bina var ise, kullanılış tarzlarına göre aşağıdaki türlerin hangisi olduğu tespit edilir.
1) Konutlar,
2) İşyerleri,
3) Özellik gösteren diğer yapılar.
b) Değerlemesi yapılacak taşınmaz arsa ise üzerinde yapılacak binanın, üzerinde bina var ise, inşaat türlerine göre taşıyıcı sistemleri esas alınmak suretiyle hangisi olduğu tespit edilir.
1) Çelik karkas,
2) Betonarme karkas,
3) Yığma kagir,
4) Yığma yarı kagir,
5) Ahşap,
6) Taş duvarlı (çamur harçlı),
7) Gecekondu tarz ve vasfında,
8) Kerpiç ve diğer basit binalar,
9) Binaların inşaat sınıflarına göre ayrımı.
c) Değerlemesi yapılacak taşınmaz arsa ise üzerinde yapılacak binanın, üzerinde bina var ise, aşağıdaki sınıflardan hangisine girdiği tespit edilir. Bu sınıflama, binanın yapılış tarzı, işçiliği, çeşitli kısımlarında kullanılan malzemenin cinsi, kalitesi ve benzeri hususlar ile yapı ruhsatı dikkate alınarak yapılır.
1) Lüks inşaat,
2) Birinci sınıf inşaat,
3) İkinci sınıf inşaat,
4) Üçüncü sınıf inşaat,
5) Basit inşaat,
ç) Yukarıda belirlenen hususlar sonucunda, 1319 sayılı Kanuna göre belirlenen yapı yaklaşık maliyetleri ile yıpranma payları dikkate alınmak suretiyle bedel takdiri yapılır.
Madde 45- Gelirlerin kapitalizasyonu yaklaşımı
(1) Yöntemin içeriği; bu yöntemde gayrimenkulün gelecekteki yararları ve üretme kapasitesi incelenerek, gelir güncel bir değer göstergesine kapitalize edilir.
(2)Kullanım alanları;
a) Gelir getiren taşınmazlar veya gelir getirmesi beklenen taşınmazlar için,
b) Maliyet ve satışların karşılaştırılması yöntemlerini desteklemek için kullanılır.
(3) Yönteme göre hesaplama;
a) Tarım arazisi olarak kullanılan Hazine taşınmazlarına “Gelirlerin Kapitalizasyonu Kriteri” dikkate alınarak yapılacak rayiç değer tespiti, Yönerge eki “Tahmin Edilen Bedel Tespit Raporu”nun (EK-3) “Taşınmazın Değerini Etkileyebilecek Diğer Hususlar” bölümünde gösterilir.
b) Bu yönteme göre yapılacak değer tespitinde öncelikle arazinin bulunduğu bölgenin il tarım müdürlüğünden; kapitalizasyon faiz oranı, arazi üzerinde bir dönemde alınabilen ürün çeşidi, bu ürünlerin satış fiyatı ve üretiminde yapılan masrafların hangi tutarda olduğu hususları temin edilir.
c) Arazinin Rantı, Hazine taşınmazlarının değer tespitinde mal sahipliği usulü dikkate alınarak,(Arazinin Rantı (R) = Gayrisafi Hasıla (GH) – Yapılan Masraflar (YM) formülü)şeklinde hesaplanır.
ç) Arazinin değeri ise arazi rantı ve kapitalizasyon faiz oranı tespit edildikten sonra(Arazi Değeri (TL/Dönüm) = Net Gelir (Arazinin Rantı) / Kapitalizasyon Faiz Oranı)formülü ile hesaplanır.
Madde 46- Diğer hususlar
(1) Tahmini satış, kira, irtifak hakkı ve kullanma izni bedelleri emsal karşılaştırma yöntemi ile belirleniyorsa, 40 ıncı maddenin birinci fıkrasının (a) bendinin (1), (4) ve (5) numaralı alt bentlerine göre yapılan bedel araştırmaları sonucunda bulunan değerlerin ortalaması alınır ve bu değerin yüzde onbeşinden fazla veya eksik olan bedeller değerleme esnasında dikkate alınmaz.
Madde 47- Tahmini kira, irtifak hakkı ve kullanma izni bedellerinin hesap edilmesi
(1) Tahmini kira, irtifak hakkı ve kullanma izni bedelleri Yönergenin 36, 39, 40, 41, 42 ve 45 inci maddelerinde belirtilen kriterler dikkate alınarak hesaplanır.
(2) Bu maddenin birinci fıkrasına göre hesaplanan tahmini kira, irtifak hakkı ve kullanma izni bedelleri, tahmini satış bedeline41 inci maddesindeki oranlar uygulanmak suretiyle elde edilen bedelden aşağı olamaz.
Madde48- Değerleme gerekçelerinin hazırlanması
(1)Değerleme yapan komisyon tarafından bir yazı hazırlanarak kıymet takdirine esas gerekçeler belirtilir ve dosyasına konulur. Bu yazı gerekiyorsa Bakanlığa gönderilir. Değerleme gerekçelerinin anlatıldığı yazıda aşağıdaki unsurlar belirtilir:
a) Değerlemeyi etkileyen içsel, dışsal ve hukuksal unsurlar,
b) Hangi yöntemi kabul ettiklerini,
c) Yöntemin süreçlerini,
ç) Kaynaklarını,
d) Kıymet takdirinin nasıl hesap edildiği,
e) Taşınmaza özel bir durum varsa bu durumu.
Madde 49-Tahmin edilen bedel tespit raporu hazırlanması
(1) Bu Yönergede belirtilen usul ve esaslara göre belirlenen kıymet takdiri sonucunda, rayiç bedeli belirleyen komisyon tarafından Yönerge eki “Tahmin Edilen Bedel Tespit Raporu” (EK-3) düzenlenir ve taşınmazın bulunduğu bölgede, Hazine ve diğer kamu kurum veya kuruluşları tarafından gerçekleştirilen satış, kamulaştırma, satın alma ve kiralama işlemlerinde oluşan bedeller “Taşınmazın Değerini Etkileyebilecek Diğer Hususlar” bölümünde gösterilir.
Bir Cevap Yazın