MİLLÎ EMLÂK GENEL TEBLİĞİ (Sıra No: 218)
(26.08.2003 tarih ve 268 sıra no.lu Genel Tebliğ ile yürürlükten kaldırılmıştır)
16.02.1995 gün ve 4070 sayılı “Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun”un uygulamasına ilişkin usul ve esaslar, 04.07.1995 tarih ve 208 sayılı Millî Emlâk Genel Tebliğinde açıklanmıştır. Ancak, Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten bugüne kadar uygulamada karşılaşılan tereddütlerin giderilmesi ve Kanundaki başvuru süresinin bir yıl uzatılması sebebiyle aşağıda belirtilen hususların açıklanmasına gerek görülmüştür.
A- Başvuru Süresi
4070 sayılı Kanunun 9 uncu maddesinde, kendilerine doğrudan satış yapılabilecek kişiler ile ihale yoluyla yapılacak satışlarda ön alım hakkını kullanabilecek kişilerin (Md. 5,6,7 ve 8) Kanunun yürürlüğe girdiği 19.3.1995 tarihinden itibaren bir yıl içinde ilgili defterdarlık veya malmüdürlüğüne bir dilekçe ile başvurmaları öngörülmüştür. Ayrıca, söz konusu maddede, Bakanlar Kurulunun başvuru süresini bir defaya mahsus olmak üzere uzatabilme yetkisinin bulunduğu belirtilmiştir.
Bakanlar Kurulu bu yetkisini kullanarak anılan Kanunun 9 uncu maddesinde öngörülen başvuru süresini 21.3.1996 tarih ve 96/7914 sayılı Kararı ile 19.3.1996 tarihinden geçerli olmak üzere 1 (bir) yıl süre ile uzatmıştır. Böylece, bu Kanundan yararlanabilecek kişiler 19.3.1997 günü mesai bitimine kadar ilgili defterdarlık veya malmüdürlüğüne başvuruda bulunabilecektir.
B- Kiracılar ile Tarımsal Amaçla Kullananların Mirasçılarına Satış:
4070 sayılı Kanunun 5 inci maddesine göre, “topraksız veya yeterli toprağı olmaması nedeniyle 31.12.1993 tarihinden önce kendilerine Hazineye ait tarım arazisi kiraya verilen kiracılara ” ve aynı Kanunun 7 nci maddesine göre” Hazineye ait tarım arazilerini 31.12.1993 tarihinden önce 10 yıl süreyle fiilen tarımsal amaçla kullananlara” Kanunda aranan diğer şartları taşımaları halinde doğrudan satış yapılabilmektedir.
4070 sayılı Kanunun 8 inci maddesinde ise “doğrudan satış hakkından yararlanmamış ve 31.12.1993 tarihinden önce Hazineye ait tarım arazilerini kullananların veya bunların mirasçılarının” Kanundaki diğer şartları taşımaları halinde öncelikli alım haklarının bulunduğu belirtilmiştir.
Ancak, Kanunun 8 inci maddesi ile ön alım hakkı tanınan mirasçıların 5 ve 7 nci maddelere göre doğrudan satış hakkından yararlanıp yararlanmayacakları konusunda Kanunda herhangi bir açıklama bulunmamaktadır.
Bu konuya ilişkin olarak yapılan değerlendirmede, 4070 sayılı Kanunun 5 ve 7 nci maddelerine göre, Hazineye ait tarım arazisi kiraya verilen kiracılar ile Hazineye ait tarım arazisini tarımsal amaçla kullanan kişilerin ve bunların mirasçılarının da Kanundaki diğer şartları taşımaları halinde doğrudan satış hakkından yararlanmaları gerektiği sonucuna varılmıştır.
4070 sayılı Kanunun 5 ve 7 nci maddelerinde belirtilen “doğrudan satış hakkı” ndan yararlanabilmesi için miras bırakanın da, mirasçının da söz konusu maddelerde belirtilen şartları taşımaları gerekmektedir. Ayrıca misarçıların yararlanabilmesi için satışa konu Hazineye ait tarım arazisi halen mirasçıların birinin kullanımında olmalıdır.
Örneğin, Hazineye ait tarım arazisini kullanan kişi o yerde 40 dönümün üzerinde sulu veya 100 dönümün üzerinde kuru araziye sahip ise, mirasçıları Kanunun 7 nci maddesinde belirtilen şartları taşısalar dahi doğrudan satış hakkından yararlanamayacaktır. Tersi durumda miras bırakan Kanunun 7 nci maddesinde belirtilen şartları taşımasına rağmen, mirasçılardan biri şartları taşımıyor ise örneğin, o yerde 40 dönümün üzerinde sulu veya 100 dönümün üzerinde kuru araziye sahipse, bu mirasçı doğrudan satış hakkından yararlanamayacaktır; ancak, 7 nci maddedeki şartları taşıyan diğer mirasçılar doğrudan satış hakkından yararlanabilecektir.
Uygulamada karşılaşılan bir diğer konu, taşınmaz malın kiracısının veya kullanıcısının ölümü halinde mirasçılarından sadece birisinin başvuruda bulunması ve bu mirasçının tek başına Kanundan yararlanmak istemesidir.
Bu nedenle, birden fazla mirasçısı bulunan kişilerin mirasçılarının Kanundan yararlanmak istemeleri halinde, veraset ilamı aranacak ve mirasçılara veraset ilamında gösterilen hisseleri oranında satış yapılacaktır. Eğer mirasçılardan bir kısmı 4070 sayılı Kanundan yararlanmak istemiyor ise; Kanundan yararlanmak isteyen mirasçıların, Kanundan yararlanmak istemeyen diğer mirasçıların haklarından feragat ettiklerine dair noter onaylı olurlarını getirmeleri gerekmektedir. Aksi takdirde mirasçılar arasında eşitsizlik yaratmamak için satış işlemi Kanunun öngördüğü başvuru süresi bittikten sonra yapılmalıdır. Kanundan yararlanmak istemeyen mirasçıların payları, diğer mirasçılara veraset ilamındaki hisseleri nispetinde satılabilecektir.
Kanunundan tek mirasçının yararlanması durumunda satılacak kısım müstakil parsel durumuna getirilip öyle satılmalıdır; eğer birden fazla mirasçının Kanundan yararlanması söz konusu ise tek parsel halinde hisseleri nispetinde satış yapılmalıdır.
Örneğin; 1.1.1980 yılından beri 36.000 m2 yüzölçümlü tarım arazisini kullanan ve o yerde başkaca sulu ve kuru arazisi olmayan bir şahsın veraset ilamına göre 1/2, 1/4, 1/4 hisselere sahip üç mirasçısı olsun, bu durumda mirasçıların Kanunda belirtilen diğer şartları taşımaları kaydıyla satın alabilecekleri taşınmaz mal miktarı şu şekilde olacaktır.
1/2 pay sahibine satılacak miktar : 18.000 m2
1/4 pay sahibine satılacak miktar : 9.000 m2
1/4 pay sahibine satılacak miktar : 9.000 m2
1/4 hisseye sahip mirasçılardan birinin noterden onaylı belge ile 4070 sayılı Kanundan doğan hakkından feragat ettiğinin belirtilmesi halinde, bu mirasçının payı (9.000 m2) satın almak isteyen diğer mirasçıların payları toplamına bölünecek ve bulunan sonuç satın alma talebinde bulunan mirasçıların payları ile çarpılarak bulunan miktar hisselerine ilave edilecektir. Şöyle ki;
1/2+1/4=3/4,9.000:3=3.000 m2
1/2 pay sahibinin hissesi : 2 x 3.000 = 6.000 m2
1/4 pay sahibinin hissesi : 1 x 3.000 = 3.000 m2
Buna göre;
1/2 pay sahibine satılacak miktar : 18.000 + 6.000 = 24.000 m2
1/4 pay sahibine satılacak miktar : 9.000 + 3.000 = 12.000 m2
olacaktır.
C- Kadastrosu Yapılmış Olan Yerler:
4.7.1995 tarih ve 208 sıra no.lu Millî Emlâk Genel Tebliğinin II-a bölümünde, bir yerin kadastrosunun yapılmış sayılması için 3402 sayılı Kadastro Kanunu çerçevesinde tesbit ve tahdit işlemleri tamamlanmış ve 4070 sayılı Kanunun başvuru süresi içinde askıya çıkma işleminin yapılmış olmasının yeterli olduğu; askı süresinin başvuru süresinden sonra bitmiş olmasının Kanunun uygulamasına engel teşkil etmeyeceği; ancak askı ilanının kesinleşmesinden sonra uygulama yapılacağı belirtilmiştir.
Bakanlar Kurulunun 21.3.1996 tarih ve 96/7914 sayılı Kararı ile başvuru süresi 19.3.1996 tarihinden geçerli olmak üzere bir yıl süre ile uzatılmıştır. Buna göre 19.3.1997 günü mesai bitimine kadar askıya çıkma işlemi yapılmış olan yerler kadastrosu yapılmış yerlerden sayılacak ve 4070 sayılı Kanunun uygulama alanı içinde kalacaktır. Ancak, yine askı ilanının kesinleşmesinden sonra uygulama yapılacaktır.
D- Bakanlığa Gönderilecek Bilgi ve Belgeler:
4070 sayılı Kanun uyarınca gerek doğrudan ve gerekse ihale yoluyla yapılacak satışlara ilişkin Bakanlığa gönderilen yazıların 4070 sayılı Kanuna göre yapılacak değerlendirmeler için yeterli bilgileri içermediği görülmektedir.
Bu nedenle, Bakanlığa gönderilen yazılarda 11.2.1989 tarih ve 150 sıra no.lu Genel Tebliğ uyarınca gönderilen bilgi ve belgelere ilaveten aşağıda belirtilen bilgilere de yer verilmesi; ayrıca valilikçe tereddüt edilen veya gerek görülen hallerde açıklayıcı ilave bilgi ve belgelerin de gönderilmesi uygun görülmüştür.
1- Taşınmaz malın;
a) Hazine adına ne şekilde ve hangi tarihte tescil edildiği,
b) Tapu kaydındaki vasfının ne olduğu,
c) Tarım arazisi olup olmadığı ve fiilen hangi amaçta kullanıldığı,
d) Herhangi bir planlama içinde kalıp kalmadığı ve hangi köy, belde veya belediye sınırı içinde bulunduğu,
e) Üzerinde muhdesat olup olmadığı; var ise niteliği ve kime ait olduğu,
f) Hangi tarihten itibaren kullanıldığı ve kullanım süresinin hangi belgelerle belirlendiği,
g) Kullanılmayan bölümü olup olmadığı; varsa ifrazı ve Hazinece müstakil olarak değerlendirilmesinin mümkün olup olmadığı,
2- Taşınmaz malın Kanunun 11 inci maddesinde sayılan yerlerden olup olmadığı,
3- Taşınmaz mal hakkında Arsa Ofisi Genel Müdürlüğünün görüşünün sorulup sorulmadığı,
4- Kanundan yararlanmak isteyenin kim olduğu (gerçek veya tüzel kişi, kiracı,hissedar, tarımsal amaçla kullanan,öncelikli alım hakkı olan gibi) ve hangi tarihte başvuruda bulunduğu,
5- Taşınmaz mal kirada ise, hangi mevzuata göre kime, ne zaman ve kaç yıllığına kiraya verildiği,
6- Taşınmaz mal hisseli ise, hissedar sayısı, hisse oranları ve Hazine hissesine düşen sulu ve kuru arazi miktarları,
7- Kanundan yararlanmak isteyen kişinin, eşinin veya reşit olmayan çocuklarının adına o yerde sulu veya kuru arazi cinsinden taşınmaz mal bulunup bulunmadığı; var ise sulu ve kuru arazi miktarının ne olduğu,
8- Kanundan yararlanmak isteyenin birikmiş kira ve ecrimisil borcu olup olmadığı,
9- Kanunun 5 ve 7 nci maddelerine göre doğrudan satış hakkında, 8 inci maddeye göre öncelikli alım hakkından yararlanmak isteyen kişi mirasçı ise miras bırakana ait veraset ilamı,
10- Eğer birden fazla mirasçı var ise Kanundan yararlanmak istemeyen mirasçıların haklarından feragat edip etmedikleri.
E- Sonuçların Bildirilmesi:
4070 sayılı Kanunun uygulanması sırasında taşınmaz malın Kanunun 5,6 ve 7 nci maddelerine göre doğrudan satışına Bakanlık tarafından izin verildikten sonra onayı için tekrar Bakanlıktan izin istendiği görülmüştür.
4070 sayılı Kanunun 5, 6 ve 7 nci maddeleri uyarınca yapılan doğrudan satışlarda ihale söz konusu olmadığından satışın onay amacı ile Bakanlığa gönderilmesine gerek bulunmamaktadır. Bunlar için işlem tamamlandıktan sonra bilgi amacıyla 04.07.1995 gün ve 208 sıra no.lu Genel Tebliğin XII nci bölümünde belirtilen Ek:4’deki bilgi formunun gönderilmesi yeterlidir.
Tebliğ olunur.