269 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği (Hazine Taşınmazlarının Genel ve Özel Satış İşlemleri)

MİLLİ EMLAK GENEL TEBLİĞİ

(Sıra No: 269)

26.08.2003

(26.11.2004 tarihli ve 25652 sayılı R.G.de yayımlanan 285 numaralı Milli Emlak Genel Tebliği ile yürürlükten kaldırılmıştır.)

19.7.2003 tarihli ve 25173 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 3.7.2003 tarihli ve 4916 sayılı Çeşitli Kanunlarda ve Maliye Bakanlığının Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile 29.6.2001 tarihli ve 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunda yapılan değişiklikler ile ilgili olarak aşağıdaki açıklamaların yapılması gerekli görülmüştür.

1- KURUL VE KOMİSYONLAR

4916 sayılı Kanunda yapılan düzenleme ile 4706 sayılı Kanunun 1 inci maddesine göre oluşan Hazine Taşınmaz Malları Satış Koordinasyon Kurulu, Değer Tespit Komisyonu ile İhale Komisyonu kaldırıldığından, Hazineye ait taşınmaz satışlarında eskiden olduğu gibi 2886 sayılı Devlet İhale Kanununa göre oluşturulan komisyonlar görev yapacaklardır.

2- TAHSİSLİ TAŞINMAZLARIN SATIŞI

4916 sayılı Kanun ile yapılan düzenleme ile Hazineye ait taşınmazlardan, tahsisli olanların ekonomiye kazandırılması amacıyla tahsislerinin kaldırılmasına, Bakanlığın teklifi üzerine, Bakanlar Kurulunca da karar verilebileceği ve bu taşınmazların satışının öncelikle yapılacağı hüküm altına alınmıştır.

Bu kapsamda, bir kamu hizmeti için gerekli olmayan veya tahsis amacında kullanılmayan tahsisli taşınmazlar (üzerinde muhdesat olanlar dahil), 150 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğinde belirtilen bilgi ve belgeler ile birlikte Bakanlığımıza bildirilecektir.

3- DOĞRUDAN SATIŞ

3.1- Rayiç Bedel Üzerinden Doğrudan Satış:

4706 sayılı Kanunun 4 üncü maddesinin birinci fıkrasında belirtilen taşınmazlar, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu ve bu Kanunun 74 üncü maddesine dayanılarak çıkarılan Yönetmelik hükümlerine göre belirlenecek rayiç bedel üzerinden doğrudan satılabilecektir. Rayiç bedel tespitinde, emsal satış değerleri göz önünde bulundurulacak, bu bedel Emlâk Vergisi Kanununa göre belirlenmiş olan değerinin altında olamayacaktır.

4706 sayılı Kanunun 4 üncü maddesinin (a), (b), (f) ve (h) bentleri ile son fıkrasına göre yapılacak doğrudan satış talepleri, Bakanlığımız tarafından değerlendirilerek, sonuçlandırılacaktır.

4706 sayılı Kanunun 4 üncü maddesinin (c), (d), (e) ve (g) bentlerine göre yapılacak doğrudan satış talepleri ise 2886 sayılı Devlet İhale Kanunun 76 ncı maddesine göre, yılları bütçe kanunun (i) cetvelinde belirtilen parasal sınırlar dahilinde, ilgili defterdarlık veya malmüdürlüklerince sonuçlandırılacaktır. 251 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği doğrudan satış işlemlerinde uygulanmayacaktır.

4706 sayılı Kanunun 4 üncü maddesi kapsamında yapılacak doğrudan satış işlemlerinde; satış onayında veya Bakanlık satış talimatında belirtilen bedel üzerinden satış gerçekleştirilecektir. Dolayısıyla, ayrıca pazarlıkla ihale yapılarak, bu ihalenin de onaylanması yoluna gidilmeyecektir.

Satış onayı veya Bakanlık satış talimatının kayıtlara giriş tarihinden itibaren, 5 iş günü içerisinde genel hükümler çerçevesinde müşteriye tebligat yapılacak ve 15 gün içinde de müşterinin yükümlülüklerini yerine getirmesi halinde, satış işlemi sonuçlandırılacaktır. Taksitli satışlarda 4706 sayılı Kanunun 5 inci maddesine göre işlem yapılacaktır.

Doğrudan satışı yapılan taşınmazlar için örneği EK: 1 de yer alan “4706 sayılı Kanuna Göre Doğrudan Satışı Yapılan Taşınmazlar Bilgi Formu” doldurularak Bakanlığımıza gönderilecektir.

a) Yabancı devletlere satış: Hazineye ait taşınmazlar karşılıklı olmak ve Dışişleri Bakanlığının uygun görüşü alınmak suretiyle, diplomatik amaçla kullanılmak üzere yabancı devletlere rayiç bedel üzerinden doğrudan satılabilir. Bu bende göre yapılacak satış talepleri Bakanlığımız tarafından değerlendirilerek, sonuçlandırılacaktır.

b) Sınırlı ayni hak lehdarlarına satış: Üzerinde çeşitli amaçlarla kişiler lehine sınırlı ayni hak tesis edilmiş Hazineye ait taşınmazlar, zemini ile üzerindeki bina ve tesislerin Hazineye geçmesi gereken kısmı, talep edilmesi halinde, hak lehdarlarına rayiç bedel üzerinden doğrudan satılabilir. Bu bende göre yapılacak satış talepleri Bakanlığımız tarafından değerlendirilerek, sonuçlandırılacaktır.

6831 sayılı Orman Kanunu, 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu ve 2873 sayılı Milli Parklar Kanunu uyarınca orman alanlarından izin verilmiş veya irtifak hakkına konu edilmiş yerlerin satışı yasal olarak mümkün olmadığından, bu yerlere ilişkin satın alma talepleri Bakanlığımıza iletilmeden, reddedilecektir.

Sınırlı ayni hak tesis edilmiş olan taşınmazların üzerindeki yapı ve tesislerin Hazineye geçmesi gereken kısımlarının tahmini satış bedelinin hesabında, ay kesirleri dikkate alınmayacaktır.

Örneğin, 10 yıl 4 ay 9 gün önce üzerinde 49 yıl süreyle irtifak hakkı tesis edilmiş bir taşınmazın üzerindeki yapı ve tesislerin Hazineye geçmesi gereken kısmının satışa esas tahmini bedeli aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır;

Hakkın başlangıcından itibaren geçen süre: (10 yıl x 12 ay) + 4 ay = 124 ay

Sınırlı ayni hakkın tam süresi: 49 yıl x 12 ay = 588 ay 

Hazineye geçmesi gereken kısım = Muhdesatın toplam bedeli x 124/588

Bu hesaplama sonucunda bulunan bedele zemin bedeli ilave edilerek, taşınmazın satış bedeli tespit edilecektir. Muhdesatın toplam bedeli hesaplanırken yıpranma payı düşülecektir.

Sınırlı ayni hak tesis edilen taşınmazın üzerinde bulunan muhdesat Hazineye ait ise muhdesatın tamamına kıymet takdir edilecektir. Muhdesatın bir kısmı Hazineye, bir kısmı irtifak hakkı tesis edilen şahsa ait ise Hazineye ait muhdesatın tamamına kıymet takdir edilecek, şahsa ait olup da Hazineye geçmesi gereken kısım için ise yukarıda belirtilen örnekte olduğu gibi değer takdiri yapılacaktır.

Sözleşmesinde belirtilen yapı ve tesisleri süresinde gerçekleştirmeyen sınırlı ayni hak sahiplerinin satın alma talepleri, sözleşme gereğince inşası gereken yapı ve tesislerin proje bedeli üzerinden, Hazineye intikal etmesi gereken kısma ait bedel yukarıda belirtilen örneğe göre hesaplanacaktır. Ancak, turizm yatırımı yapılmak üzere irtifak hakkı tesis edilmiş yerlerde bu uygulama yapılırken, 4916 sayılı Kanunun Geçici 2 nci maddesi de dikkate alınacaktır.

Sınırlı ayni hak lehdarlarına yapılacak satışlarda yapı ve tesislerin rayiç bedellerinin hesabında; Bayındırlık ve İskan Bakanlığınca belirlenen yapı yaklaşık birim maliyetleri ile turizm tesisleri için Türkiye Kalkınma Bankasınca belirlenen tesis türlerine göre alınacak yatak başı birim fiyatlarından da yararlanılacaktır.

c) Hissedarlara satış: 4706 sayılı Kanunun 4 üncü maddesinin birinci fıkrasının (c) bendinde yapılan değişiklik ile çeşitli nedenlerle kişilerle hisseli hale gelmiş taşınmazlardaki Hazine hissesi, hisse oranı yüzde kırkı, hisse miktarı uygulama imar planı sınırları içinde dörtyüz, dışında ise dörtbin metrekareyi aşmamak kaydıyla, talepte bulunan hissedarlarına rayiç bedel üzerinden doğrudan satılabilecektir.

Hissedarlara yapılacak satışlarda hisse miktarı ve oranı sınırlaması birlikte aranacaktır. Hissedarların birden fazla olması ve tamamının Hazine hissesini satın almak istemeleri durumunda, hisseleri oranında satış yapılabilecektir.

Birden fazla hissedarın bulunması ve hissedarlardan birinin talep etmesi halinde, idarece diğer hissedarlara Hazine hissesinin hisseleri oranında kendilerine doğrudan satılabileceğine ilişkin, örneği EK: 2 de yer alan tebligat gönderilerek, 30 gün içinde satın almak için başvurmaları, aksi halde haklarından feragat etmiş sayılacakları bildirilecektir. Adlarına tebligat yapıldığı halde, bu süre içinde satın alma talebinde bulunmayan hissedarın/hissedarların hissesi/hisseleri talepte bulunan hissedar/hissedarlara satılabilecektir. Tebligat yapılamayan durumda, bu hissedarın hissesine isabet eden Hazine hissesi, diğer hissedarlara satılamayacaktır.

Hazine ile hisseli taşınmazların, hissedarlarına satışına ilişkin işlemler aşağıda belirtilen örneklerle açıklanmıştır;

Örnek 1- Uygulama imar planı içinde tamamı 800 m2 olan bir taşınmazdaki Hazine hissesi 400 m2 dir. Buradaki Hazine hissesi oranı % 50 olup, taşınmazın % 40 ından fazla olduğundan, doğrudan hissedarlarına satılamayacaktır.

Örnek 2- Belediye ve mücavir alan sınırları içinde, uygulama imar planı yapılmamış 10.000 m2 büyüklüğündeki bir taşınmazın, 4.000 m2 si Hazineye aittir. Bu durumda Hazine hissesinin miktarı 4.000 m2 yi, hisse oranı  da % 40 ı geçmediğinden doğrudan satış mümkündür.

Örnek 3- Belediye ve mücavir alan sınırları dışında, 17.000 m2 büyüklüğündeki bir taşınmazın, 5.000 m2 si Hazineye aittir. Bu durumda Hazine hissesinin oranı % 40 ı geçmediği halde, miktarı 4.000 m2 den fazla olduğundan doğrudan satış yapılamayacaktır.

Örnek 4- Belediye ve mücavir alan sınırları içinde, uygulama imar planı yapılmamış taşınmazın yüzölçümü 12.000 m2 dir. Taşınmazın, Hazine de dahil olmak üzere dört hissedarı olup, her birinin pay oranı 1/4 tür. Hazine hissesini (3.000 m2) sadece bir hissedar satın almak isterse hissenin tamamı bu hissedara; iki hissedar satın almak isterse her birine (3.000/2) 1.500 m2, üç hissedar da satın almak isterse her birine (3.000/3) 1.000 m2 doğrudan satılabilecektir.

Örnek 5- Hazine dahil beş hissedarı olan taşınmazın yüzölçümü 500 m2 olup, Hazine payı 36/100, yani 180 m2 dir. Diğer hissedarların payları sırası ile 23/100 (115 m2), 20/100 (100 m2), 17/100 (85 m2), 4/100 (20 m2) dir.

Hazine payını sadece bir hissedar satın almak isterse, Hazine hissesinin tamamı olan 180 m2 bu hissedara satılacaktır. Hazine payı iki veya üç hissedar tarafından satın alınmak istenirse, Hazine payı (180 m2) satın almak isteyen hissedarların payları toplamına bölünecek, çıkan rakam satın alma talebinde bulunan hissedarların payları ile çarpılarak, her bir hissedara satışı yapılacak taşınmaz miktarı bulunacaktır.

Örneğimizde; Hazine payını 23/100 ve 17/100 paylı hissedarlar satın almak isterlerse;

Hissedarların payları; 23 + 17 = 40

180 (Hazineye ait miktar) / 40 = 4.5

23/100 pay sahibine satılacak miktar; 23 x 4.5 = 103.5 m2

17/100 pay sahibine satılacak miktar; 17 x 4.5 = 76.5 m2 dir.

Hazine payını 23/100, 17/100 ve 20/100 pay sahipleri satın almak isterlerse;

Hissedarların payları; 23 + 17 + 20 = 60

180 (Hazineye ait miktar) / 60 = 3

23/100 pay sahibine satılacak miktar; 23 x 3 = 69 m2

17/100 pay sahibine satılacak miktar; 17 x 3 = 51 m2

20/100 pay sahibine satılacak miktar; 20 x 3 = 60 m2 dir.

Hazine payını hissedarların tamamı satın almak isterse yukarıdaki örnekte açıklandığı şekilde işlem, bir hisseye isabet eden miktarın (180 /64 m2) hisse oranları ile çarpımı suretiyle sonuçlandırılacaktır.

d) Köy yerleşme alanlarında satış: Belediye ve mücavir alan sınırları dışında, köy ve mezraların yerleşme alanı içinde bulunan ve yüzölçümü beş bin metre kareye kadar olan Hazineye ait taşınmazlar, kullanıcılarına rayiç bedel üzerinden doğrudan satılabilecektir. Bu taşınmazları satın alacakların veya bunların kanuni ve akdi haleflerinin 4706 sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği tarih olan 18.07.2001 tarihinde, taşınmazın bulunduğu köy nüfusuna kayıtlı olmaları veya 31.12.2000 tarihinden beri o köyde ikamet etmeleri şarttır.

Burada esas olan köy yerleşme alanı sınırıdır. Bu sınırın tespit edildiği köy veya mezralarda sınır içinde kalan, tespit edilmeyenlerde ise bu sınırın tespit edilmesinden sonra sınır içinde kalacak olan taşınmazlar satışa konu edilebileceklerdir. Köy yerleşme alanı sınırları tespit edilmemiş yerlerde, bu bendin uygulanması mümkün değildir.

Bu bendin uygulanacağı köy yerleşme alanlarının, 30.06.2001 tarihli ve 24448 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Yönetmelik ile değiştirilen Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin (Eski 02.11.1985 tarihli ve 18916 Mükerrer sayılı Resmî Gazetede yayımlanan Belediye ve Mücavir Alan Sınırları İçinde ve Dışında Planı Bulunmayan Alanlarda Uygulanacak İmar Yönetmeliği) 4 üncü maddesine göre tespit edilmiş olması gerekmektedir.

Belediye ve mücavir alan sınırları dışında, köy yerleşme alanı tespit edilmiş yerlerde bulunan Hazineye ait taşınmazlar her bir kullanıcısına 5.000 m2 yi aşmayacak şekilde ifraz edilerek doğrudan satılabilecek, kalan kısım ise genel hükümlere göre değerlendirilecektir.

e) Sosyal Yardımlaşma ve Dayanışmayı Teşvik Kanununa göre kurulan vakıflara satış: Hazineye ait taşınmazlar 3294 sayılı Sosyal Yardımlaşma ve Dayanışmayı Teşvik Kanununa göre kurulan vakıflara, rayiç bedel üzerinden doğrudan satılabilecektir. Satılan taşınmazın, vakfın amacı dışında kullanılamayacağına dair tapu kütüğünün beyanlar hanesine, ilgisine göre örneği EK: 3/A-B de yer alan yazı ile şerh konulacak ve örneği EK: 4 de yer alan sözleşme düzenlenecektir.

f) Kanunla kurulmuş kurum ve kuruluşlar ile kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşlarına satış: 4706 sayılı Kanunun 4 üncü maddesinin birinci fıkrasının (f) bendinde yapılan değişiklikle, Hazineye ait taşınmazlar, kuruluş amaçlarında kullanılmak ve ticari faaliyete konu edilmemek üzere; kanunla kurulmuş kurum ve kuruluşlar ile kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşlarına rayiç bedel üzerinden doğrudan satılabilecektir. Bu bende göre yapılacak satış talepleri Bakanlığımız tarafından değerlendirilerek, sonuçlandırılacaktır.

Satılan taşınmazın, kuruluşun amaçları dışında kullanılamayacağına ve ticari faaliyete konu edilemeyeceğine ilişkin olarak tapu kütüğünün beyanlar hanesine ilgisine göre örneği EK: 3/A-B de yer alan yazı ile şerh konulacak ve örneği EK: 4 de yer alan satış sözleşmesi düzenlenecektir.

g) Tapu fazlalıklarının doğrudan satışı: 4070 sayılı Kanunun 4707 sayılı Kanunla değişik 6 ncı maddesinde düzenlenen ve tapu kayıtlarında tapu fazlalıklarının Hazineye ait olduğuna ilişkin şerh bulunan taşınmazlardaki fazlalıkların tapu malikine veya mirasçılarına doğrudan satışı, 4916 sayılı Kanunla yürürlükten kaldırılarak, 4706 sayılı Kanunun 4 üncü maddesinin birinci fıkrasının (g) bendi olarak yeniden düzenlenmiştir.

Yapılan düzenleme ile tapu kayıtlarında tapu fazlalıklarının Hazineye ait olduğuna ilişkin şerh bulunan taşınmazlardaki fazlalıkların, tapu malikine veya mirasçılarına, başvuru süresine ilişkin sınırlamalara tabi olmaksızın, rayiç bedel üzerinden doğrudan satışına imkan sağlanmıştır. Tapu fazlalığı, tapu kayıtlarında; “…. metrekareden fazlası Hazineye aittir” şeklinde şerh düşülen taşınmazları ifade etmektedir.

h) Serbest bölge olarak belirlenen alanlarda kalan Hazine taşınmazlarının satışı: 06.06.1985 tarihli ve 3218 sayılı Serbest Bölgeler Kanunu uyarınca serbest bölge olarak belirlenen alanlarda bulunan Hazine taşınmazları, serbest bölge olarak kullanılmak kaydıyla, (4916 sayılı Kanunun yürürlük tarihi olan 19.07.2003 tarihinden önce bu amaçla tahsis edilmiş olanlar da dahil olmak üzere) gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerine rayiç bedel üzerinden, doğrudan satılabilir. Bu bende göre yapılacak satış talepleri Bakanlığımız tarafından değerlendirilerek, sonuçlandırılacaktır.

Satılan taşınmazın, serbest bölge amacı dışında kullanılamayacağına dair, tapu kütüğünün beyanlar hanesine ilgisine göre örneği EK: 3/A-B de yer alan yazı ile şerh konulacak ve örneği EK: 4 de yer alan satış sözleşmesi düzenlenecektir.

Kanunun 4 üncü maddesinin birinci fıkrasının (e), (f) ve (h) bentleri kapsamında satışı yapılan taşınmazlardan, satış amacında kullanılmadığı idarece tespit edilenler Bakanlığımıza bildirilecektir.

3.2- Harca Esas Değer Üzerinden Doğrudan Satış:

4916 sayılı Kanun ile 4706 sayılı Kanunun 4 üncü maddesine eklenen son fıkra hükmüne göre Hazineye ait taşınmazlar, plan kararlarına uyulmak kaydıyla, 492 sayılı Harçlar Kanununun 63 üncü maddesinde yer alan harca esas değer üzerinden;

a) Organize hayvancılık yapılmak üzere gerçek ve özel hukuk tüzel kişileri ile kamu kurum ve kuruluşlarına,

b) Küçük sanayi sitesi yapılmak üzere bu amaçla kurulmuş kooperatifler ile kamu kurum ve kuruluşlarına,

c) Borsa yapılmak üzere ticaret borsalarına,

d) Serbest bölge olarak kullanılmak üzere, bu amaçla tahsis edilmiş taşınmazlar da dahil, kamu kurum ve kuruluşları ile kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşlarına,

e) Teknoloji geliştirme bölgelerinde yönetici şirkete,

f) Üzerinde en az 25 milyon ABD Doları karşılığı Türk Lirası tutarında ve en az 100 kişi istihdam sağlayacak sınai yatırım yapacaklara,

g) Toplu konut üretmek amacıyla Toplu Konut İdaresi Başkanlığına,

doğrudan satılabilecektir. Bu fıkraya göre yapılacak satış talepleri Bakanlığımız tarafından değerlendirilerek, sonuçlandırılacaktır.

Satılan taşınmazın, satış amacı dışında kullanılamayacağına dair, tapu kütüğünün beyanlar hanesine, ilgisine göre örneği EK: 3/A-B de yer alan yazı ile şerh konulacak ve örneği EK: 4 de yer alan satış sözleşmesi düzenlenecektir.

Bu kapsamda satışı yapılan taşınmazlardan satış amacında kullanılmadığı idarece tespit edilenler, Bakanlığımıza bildirilecektir.

4- TAKSİTLE SATIŞ

Hazinece satılan taşınmazların satış bedeli taksitle de ödenebilir. Satış bedelinin taksitle ödenmesi halinde, bedelin en az dörtte biri peşin, kalanı en fazla iki yılda, eşit taksitlerle ve hesaplanacak kanunî faizi ile birlikte tahsil edilir. Satış bedelinin taksitle ödenmesi halinde, idare ile müşteri arasında örneği EK: 5 de yer alan “Taksitle Satışı Yapılan Hazine Taşınmazlarına Ait Satış Sözleşmesi” düzenlenir. Sözleşmenin bir örneği müşteriye verilir.

Taşınmazın satış bedeli tamamen ödenmedikçe tapuda ferağ verilmez. Taksitli satışlarda, taksit tutarını ve kanunî faizlerini karşılayacak miktarda kesin ve süresiz banka teminat mektubu verilmesi veya satışı yapılan taşınmazın üzerinde 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu hükümleri uyarınca Hazine lehine kanunî ipotek tesis edilmesi halinde, taşınmaz müşterisi adına devredilir. Ferağ işlemleri, tapu sicil müdürlüklerine ilgisine göre örneği EK: 6/A-B de yer alan yazılarla bildirilir.

Üst üste iki taksitin vadesinde ödenmemesi halinde, idarece, müşteriye borcunu 15 gün içerisinde ödemesi, borcunu bu süre içinde de hesaplanacak faizi ile birlikte ödememesi durumunda, sözleşmenin feshedileceği bildirilir. Tebligata rağmen borcun ödenmemesi halinde, taşınmaz Hazine mülkiyetinde ise sözleşme feshedilerek, yapılan tahsilat faizsiz olarak müşteriye aynen iade edilir. Taşınmaz, banka teminat mektubu veya ipotek tesis edilerek müşteri adına tescil edilmiş ise teminat mektubu veya ipotek paraya çevrilerek, kalan borç tahsil edilir.

4706 sayılı Kanunun 5 inci maddesinde yapılan düzenleme ile taksitli satışlarda, taksitlendirme dışında bırakılacak bedel ile taksit süresi ve sayısını köy sınırları veya belediye ve mücavir alan sınırları itibarıyla belirlemeye Bakanlık yetkili kılınmıştır. Buna göre bedelin taksitle ödenmesinde esas alınacak satış bedeli, taksit süresi ve sayısı belediye ve mücavir alan sınırları ile köy sınırları içinde kalan taşınmazlar itibarıyla aşağıdaki şekilde belirlenmiştir;

Belediye ve Mücavir Alan Sınırları İçindeki Yerler	Köyler	Taksit Süresi	Taksit Sayısı
5  Milyar TL ye Kadar	1 Milyar TL ye Kadar	0	0
5-10 Milyar TL Arası	1-2 Milyar TL Arası	12 Ay	4
10-20 Milyar TL Arası	2-5 Milyar TL Arası	18 Ay	6
20 Milyar TL Üstü	5 Milyar TL Üstü	24 Ay	8

Yukarıda belirtilen taksitle satışa esas tutarların belirlenmesinde, alt limitlerin üzeri ve üst limitler dahil olarak esas alınacaktır. Taşınmaz, belediye ve mücavir alan sınırları içerisindeki bir köyde ise parasal değerlerin hesabında, belediye ve mücavir alan sınırları dikkate alınacaktır.

Taksit tutarları eşit olarak belirlenecek ve her bir taksit süresi 3 ay olacaktır. Taksitlerin vadesinden önce ödenmesi durumunda, tahsil tarihi itibarıyla faiz hesaplanacaktır.

Örnek 1- Tablodaki belediye ve mücavir alan sınırları içindeki 5-10 milyar arası ifadesinden, 5 milyarın üzerini ve 10 milyar dahil tutarı anlamak gerekmektedir.

Örnek 2- Belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde kalan bir köyde yapılan satışta ihale bedeli 2 milyar TL dir. Müşteri taksitlendirme talebinde bulunmuştur. Bu durumda, taşınmaz belediye ve mücavir alan sınırı içinde kaldığından talep kabul edilmeyerek, satış bedelinin tamamı peşin tahsil edilecektir.

Örnek 3- Köy sınırları içerisindeki bir taşınmaz 1 milyar TL bedel üzerinden satılmıştır. Bu durumda satış bedelinin tümü peşin olarak tahsil edilecektir.

Örnek 4- Belediye ve mücavir alan sınırları içinde kalan bir taşınmaz 20 milyar TL bedelle satılmış olup, müşteri her biri 5 er aylık dönemler halinde ve 3 eşit taksitte ödeme talebinde bulunmuştur. Bu durumda, taşınmazın bedeli en fazla 18 aylık süre içinde ve 3 er aylık dönemler halinde 6 eşit taksit ile ödenebileceğinden, talep bu şekilde revize edilerek dikkate alınacaktır.

Örnek 5- Müşteri ilk 7 ayı ödemesiz, 12 ayda ve 12 eşit taksitte ödeme talebinde bulunmuştur. Bu durumda, 7 aylık ödemesiz tabloya uygun olmadığından, ilk taksit en fazla 3 ay sonra başlamak üzere 12 ayda 4 eşit taksitte ödenebilecektir.

Örnek 6- Müşteri eşit olmayan taksit tutarları üzerinden ödeme talebinde bulunmuştur. Bu durumda, her bir taksit için ayrı bedel söz konusu olduğundan, talep eşit taksitlere dönüştürülerek kabul edilecektir.

5- BELEDİYELERE DEVİR

4706 sayılı Kanunun 5 inci maddesinde yapılan değişiklikle; belediye ve mücavir alan sınırları içinde olup, Bakanlığımızca tespit edilecek alanlarda bulunan Hazineye ait taşınmazlardan, 31.12.2000 tarihinden önce üzerinde yapılanma olanlar; öncelikle yapı sahipleri ile bunların kanunî veya akdi haleflerine satılmak ya da genel hükümlere göre değerlendirilmek üzere ilgili belediyelere bedelsiz olarak devredilecektir.

Aynı Kanunun 7 nci maddesinin ikinci fıkrasına göre belediyelere devredilmeyecek yerleri belirlemeye Bakanlık yetkili olduğundan, belediyelerden gelecek devir talepleri Bakanlığımıza iletilerek, alınacak talimat doğrultusunda işlem yapılacaktır.

5.1- Bakanlığa Gönderilecek Bilgi ve Belgeler:

Belediye ve mücavir alan sınırları içinde 31.12.2000 tarihinden önce üzerinde yapılanma olan Hazineye ait taşınmazların, ilgili belediyece devrinin talep edilmesi halinde, belediyenin devir talebinin ekinde aşağıda belirtilen bilgi ve belgeler yer alacaktır;

– Devri talep edilen taşınmazların 31.12.2000 tarihinden önce üzerinde yapılanma olduğuna dair hava fotoğrafı, tespit tutanağı, yapı tatil veya kaçak inşaat zaptı, idari ve adli yargı mercilerince verilmiş kararlar, elektrik,su, telefon, doğalgaz vb faturaları, seçmen kütüğü kayıtları, vs.

– Varsa onaylı imar durum belgesi veya halihazır durumunu gösterir kadastro veya imar parseli işaretlenmiş onaylı imar planı,

– İmar planı yoksa halihazır durumunu gösterir kadastral pafta örneği,

– Varsa yapılanmayı gösterir fotoğraflar,

– Devri talep edilen taşınmazların pafta, ada, parsel numaraları, yüzölçümü, imar durumu, işgal durumu, işgalcisine ilişkin bilgilerin yer aldığı liste, disket, cd.

Belediyenin devir talebi ve eki belgeler ivedilikle incelenerek;

– 150 sıra sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre düzenlenmiş bilgi formu (kıymet takdir kararları hariç),

– Taşınmaza ilişkin şerh veya beyanları da içeren güncelleştirilmiş tapu kayıt örneği,

– Taşınmazın talep tarihindeki fiili durumunu (işgal, muhdesat vb.) gösteren ve mahallinde düzenlenecek tespit tutanağı,

Valilik görüşü ile birlikte Bakanlığa gönderilecektir.

5.2- Devir:

Bakanlıkça belediyeye devredilmesi uygun görülen taşınmazlar, Bakanlık yazısının belediyeye tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içerisinde belediye başkanlığı ile defterdarlık veya malmüdürlüğü arasında örneği EK: 7 de yer alan protokol düzenlenerek, belediyeye devredilecektir. Bu şekilde devredilen taşınmazların, haczedilemeyeceği ve üzerinde üçüncü kişiler lehine herhangi bir sınırlı ayni hak tesis edilemeyeceği hususları, örneği EK: 8 de yer alan yazı ile tapu kütüğünün beyanlar hanesine şerh edilecektir.

Taşınmazların belediyeye devri sırasında, örneği EK: 8 de yer alan yazı ile tapu kütüğünün beyanlar hanesine taşınmazın belediye adına tapuya tescil edildiği tarihten itibaren üç yıl içinde satılamadığı takdirde, belediyenin muvafakatine ve hükme gerek olmaksızın Hazine adına resen tescil edileceğine dair şerh konulacaktır.

Belediyeye devredilen taşınmazların, Taşınmaz Esas Defterindeki kayıtları, Hazine ile İlişikli Taşınmaz Defterine aktarılacaktır. İmar uygulaması yapılmadan devredilen taşınmazlardan, daha sonradan eğitim ve sağlık tesisleri ile diğer resmî tesis alanlar için ayrılacakların Hazine adına tescil işlemleri ile imar uygulaması yapılmış olan veya devir tarihinden sonra imar uygulaması yapılan taşınmazların, yapı sahipleri ile bunların kanuni ve akdi halefleri tarafından alınmaması ya da belediyece genel hükümlere göre değerlendirilememesi halinde, Hazineye tekrar intikal edeceği tarihe kadar takipleri bu defterden yapılacaktır.

Devredilen taşınmazların, belediyelerce öncelikle imar planları ve imar uygulaması yapılacaktır. Belediyelerce imar planı ve/veya imar uygulaması yapılmadan kadastral parsel üzerinden yapılan satışlarda, taşınmazın imar uygulaması sırasında düzenleme ortaklık paylarına ilave olarak, satışı yapılan arazinin düzenlemeden önceki yüzölçümünün % 20 sinin, satış bedelinden aynı oranda düşülmek kaydıyla eğitim ve sağlık tesisleri ile diğer resmî tesis alanları için ayrılabileceğine ve bu amaçla ayrılan alanların bedelsiz ve müstakil parsel şeklinde Hazine adına resen tescil edileceğine dair tapu kütüğüne belediyece şerh koydurulacaktır. Bu hizmetlere ayrılan kısmın % 20 nin altında kalması halinde eksik ayrılan kısma isabet eden bedele, kanuni faiz uygulanarak tahsil edilecektir. Belediyece, taşınmazın kadastral parsel olarak satışı sırasında bu hususa ilişkin EK: 9 da yer alan taahhütname alınarak, bir örneği defterdarlık veya malmüdürlüğüne gönderilecektir. Bu husus, defterdarlık veya malmüdürlüklerince uygulama imar planları üzerinden, titizlikle takip edilecektir.

Örneğin, belediye mücavir alan sınırları içinde plansız alanda kalan, üzerinde yapılanma olan 10.000 m2 yüzölçümlü taşınmaz belediyeye devredilmiş olup, belediye tarafından da imar uygulaması yapılmadan, kadastral parsel üzerinden kullanıcısına satılmıştır. Taşınmazın belediyece tespit edilen m2 rayiç bedeli 2 milyon TL dir.

Taşınmazın belediye tarafından üçüncü kişiye devri sırasında, tapu kaydına yukarıda belirtilen şerh konulacak; tahsil edilecek satış bedelinin hesaplanmasında, taşınmazın toplam değeri olan 20 milyar TL den, imar uygulaması sonucu Hazine adına tescil edilecek eğitim ve sağlık tesisleri ile diğer resmî tesis alanlarının değeri olan % 20 lik kısma ait 4 milyar TL düşülerek, sadece 16 milyar TL tahsil edilecektir. İmar uygulamasında eğitim ve sağlık tesisleri ile diğer resmî tesis alanları olarak ayrılacak alanlar, Hazine adına bedelsiz ve müstakil parsel olarak tescil edilecektir.

İmar uygulaması sonucunda eğitim ve sağlık tesisleri ile diğer resmî tesis alanları olarak % 20 nin altında, örneğin % 10 oranında ayrılması durumunda; eksik ayrılan % 10 luk kısma isabet eden 2 milyar TL, satış tarihinden tahsil tarihine kadar geçecek süre için hesaplanacak kanuni faizi ile birlikte müşterisinden ayrıca tahsil edilecektir.

Devredilen taşınmazların, belediyece satışı halinde, satış bedelinin tamamı tahsil edilmeden müşterileri adına tapuda devir işleminin yapılmayacağı hususunda, örneği EK: 8 de yer alan yazı ile ayrıca tapu kütüğünün beyanlar hanesine şerh konulacaktır.

5-3 Belediyece Yapılacak Satışlar:

Belediyelere devredilen taşınmazlar, belediyelerce öncelikle yapı sahipleri ile bunların kanunî veya akdi haleflerine doğrudan, bunların satın almak istememesi halinde, genel hükümlere göre rayiç bedel üzerinden satılacaktır. Rayiç bedel, vergi değerinden az olmamak üzere normal alım satım bedeli olup, bu bedel belediyelerce kendi mevzuatına göre tespit edilecektir.

Belediyece yapılacak satışlarda satış bedeli, en az dörtte biri peşin ödenmek üzere, üç yıla kadar taksitlendirilebilecektir. Taksit tutarlarına kanuni faiz oranının yarısı uygulanacaktır. Taksitle satışa esas bedel ile taksit süresi ve sayısını belirlemeye ilgili belediyeler yetkilidir.

Belediyece satılan taşınmazların satış bedelleri, müşterileri tarafından ilgili defterdarlık veya malmüdürlüğü hesabına yatırılacaktır. Hesap numaraları devir aşamasında ilgili belediyeye bildirilecek, belediye tarafından da vatandaşlara duyurulacaktır. Tahsil edilen bu bedeller hiçbir şekilde haczedilemeyecektir.

5-4 Belediyece Satıştan Sonra Gönderilecek Bilgi ve Belgeler:

Devredilen taşınmazların belediyece satılması halinde, taşınmaza ve satın alan kişiye, bedele ilişkin bilgiler ile bedelin ödenme şekli, taksitle ödeme halinde taksitlerin sayısını, tutarını gösteren satış sözleşmesi, satış bedelinin yatırıldığını gösteren makbuzun bir örneği, kadastral parsel üzerinden yapılan satışlarda tapu kütüğüne şerh konulduğunu gösteren tapu kaydı veya tapu senedi örneği ile müşteriden alınan EK: 9 da yer alan taahhütname, defterdarlık veya malmüdürlüğüne gönderilecektir.

5-5 19.07.2003 Tarihinde Sonra Hazine Taşınmazları Üzerinde Yapılan Yapı Ve Tesisler:

4916 sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği 19.07.2003 tarihinden sonra Hazineye ait taşınmazlar üzerinde yapılan yasal olmayan her türlü yapı ve tesisler, başka bir işleme gerek kalmaksızın Hazineye intikal edecektir. Yapı ve tesisleri yapanlar herhangi bir hak ve tazminat talep edemeyeceklerdir. Muhafazasında yarar görülen yapı ve tesislerin varlığı halinde, tapu idarelerine bildirilmek suretiyle, gerektiğinde cins tashihleri yaptırılacaktır.

Yapılan düzenleme ile 4916 sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği 19.07.2003 tarihinden sonra Hazine taşınmazları üzerinde kaçak yapılaşmanın önlenmesi yönünde önemli bir yaptırım getirilerek, caydırıcılık sağlanmıştır. Bu hususun ilgililer tarafından titizlikle takip edilmesi gerekmektedir.

6- KOOPERATİFLERE SATIŞ

29.06.2001 tarihli ve 4706 sayılı Kanunun 7/B maddesine göre; Hazineye ait taşınmazlar; imar planlarına uygun olarak konut yapılmak amacıyla rayiç bedel üzerinden konut yapı kooperatiflerine, kooperatif birliklerine veya bu birliklerin oluşturduğu üst birliklere, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümlerine göre, sadece bunlar arasında yapılacak ihale ile satılabilecektir.

Satılan taşınmazın satış amacı dışında kullanılamayacağına, amacı dışında kullanıldığının tespiti halinde, satış bedelinin faizsiz iade edilerek, Hazinece geri alınacağına, yapılacak imar uygulaması sonucunda kamu hizmet alanlarına ayrılan yerlerin, bedelsiz ve müstakil parsel olarak Hazine adına resen tescil edileceğine dair tapu kütüğünün beyanlar hanesine, ilgisine göre örneği EK: 10/A-B de yer alan yazı ile şerh konulacaktır. İhaleye katılacakların, ihale konusu taşınmazın tahmini bedelinin dörtte birini bir bankada adlarına açılan hesapta bloke etmeleri şarttır. Üzerinde ihale kalmayan kooperatifler, kooperatif birlikleri veya üst birlikleri bloke edilen tutarı, talepleri halinde üyelerine iade edeceklerdir.

Konut yapılmak üzere konut yapı kooperatifleri, kooperatif birlikleri veya bu birliklerin oluşturduğu üst birlikleri arasında yapılacak satışlara ilişkin ihale ilan ve şartnamelerinde yukarıda belirtilen hususlar ayrıntılı olarak yer alacaktır. Satışlara ilişkin talepler, 251 sıra numaralı Milli Emlak Genel Tebliği ile valiliklere (defterdarlık) devredilen yetki çerçevesinde değerlendirilecektir. Devredilen yetki sadece satışa çıkarmaya ilişkin olup, ihale kararlarının onaylanmasında 2886 sayılı Devlet İhale Kanunundaki parasal sınırlara uyulacaktır.

7 – SİT ALANLARINDA KALAN TAŞINMAZLAR

19.07.2003 tarihli ve 4916 sayılı Kanunun 5 inci maddesi ile 4706 sayılı Kanunun 6 ncı maddesi yeniden düzenlenmiştir. Buna göre 21.07.1983 tarihli ve 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu uyarınca, sit alanı ilan edilmiş ve onanlı koruma amaçlı imar planında kesin inşaat yasağı getirilmiş arsa ve arazilerin, Hazineye ait taşınmazlarla değiştirilmesi işlemlerinde, taşınmaz maliklerinin kabul etmeleri halinde, Hazineye ait taşınmazların satış işlemlerinde ödeme aracı olarak kabul edilmek üzere, taşınmazın bedelini gösteren bir belge verilir.

Belgenin işleme tabi tutulacağı tarihteki bedeli, belgede yazılı bedele kıymet takdir tarihinden itibaren kanuni faiz uygulanmak suretiyle tespit edilir.

Bu değişiklik nedeniyle aşağıdaki hususların açıklanmasına gerek duyulmuştur;

a) 1/1000 ölçekli onanlı koruma amaçlı imar planında kesin inşaat yasağı getirilen I. ve II. derece arkeolojik ve I. derece doğal sit alanında taşınmazı bulunan maliklerin istemeleri halinde, Bakanlığımızca düzenlenen ve taşınmazın bedelini gösteren örneği EK:11 de yer alan belge verilecektir.

03.07.2003 tarihli ve 4916 sayılı Kanunun yürürlük tarihi olan 19.07.2003 tarihinden önce Kültür ve Turizm Bakanlığınca takas programına alınan, ancak belge düzenlenmemiş taşınmazlar için 1/1000 ölçekli onanlı koruma amaçlı imar planı yapılmadan belge düzenlenemeyecektir.

b) I. derece doğal ve I. ve II. derece arkeolojik sit alanında kalan taşınmazlardan 1/1000 ölçekli onanlı koruma amaçlı imar planlarında kesin inşaat yasağı getirilmemiş olanlar için belge düzenlenmeyecektir.

c) Korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıklarının korunma alanlarında kalan taşınmazlardan; imar planında meydan, yol, park, yeşil alan, otopark, toplu taşıma istasyonu ve terminal gibi umumi hizmetlere ayrılmış olanların ilgili belediyelerce, sair kamu kurum ve kuruluşlarının bakım ve onarımı ile görevli oldukları veya kullandıkları taşınmazların ise ilgili kurum ve kuruluşlarca kamulaştırılması gerektiğinden, bu taşınmazlar için belge düzenlenmeyecektir. Benzer şekilde, kıyıda kalan taşınmazlar için de belge düzenlenmeyecek ve trampa yapılmayacaktır.

d) Hazineye ait taşınmazların satış ihalelerine katılan ve adına geçici satış ihalesi yapılan belge sahipleri, bu belgeyi ihale bedelinin ödenmesinde, ödeme aracı olarak kullanabileceklerdir.

e) Kültür ve Turizm Bakanlığınca takas programına alınarak belgeleri Bakanlığımıza gönderilen taşınmazlar için 2886 sayılı Kanunun 9 ve 13 üncü maddelerine göre kıymet takdiri yapılacaktır. Kıymet takdirinde, taşınmazın sit alanı ilan edilmemiş hali dikkate alınacaktır.

f) Düzenlenen bu belgeler, satış gelirleri özel ödenek kaydedilen taşınmazlar için ödeme aracı olarak kullanılamayacaktır. Bu taşınmazların satış ihalelerine ilişkin şartname ve ilanlarında, bu belgelerin ödeme aracı olarak kullanılamayacağı belirtilecektir.

g) Satışı yapılan taşınmazın bedelinin belge ile ödenmek istenmesi halinde, ihale bedeline bakılmaksızın geçici ihale kararı onay için Bakanlığa gönderilecektir.

8- DİĞER HÜKÜMLER

a) Hazineye ait taşınmazların değerlendirilmesi işlemlerinde, ilgili kurumlardan çok sayıda bilgi ve belge istenilmektedir. Uygulamada, bu bilgi ve belgelerin temini uzun süre almakta ve beklenen verim alınamamaktadır. Ayrıca, talep edilen bu bilgi ve belgeleri mevzuatı gereğince sonuçlandırması gereken bazı kuruluşlar ücret, bedel ve gider karşılığı talep etmektedirler.

4706 Sayılı Kanunun 7 inci maddesinde yapılan düzenleme ile Hazineye ait taşınmazların değerlendirilmesi ile ilgili işlemlerde, Bakanlığımız merkez ve taşra teşkilatı tarafından istenilen bilgi ve belgelerin, kamu kurum ve kuruluşlarınca öncelikle gönderilmesi, görüş yazılarının en geç iki ay içinde cevaplandırılması, bu süre içinde cevap verilmediği takdirde olumlu görüş verilmiş sayılacağı hüküm altına alınmıştır. Bu hususun, ilgili idarelere yazılacak talep yazılarında belirtilmesi gerekmektedir.

b) 4706 Sayılı Kanunun 7 inci maddesinde yapılan bir diğer düzenleme ile ifraz, tevhit, tescil ve tespit işlemlerinin imar mevzuatındaki kısıtlamalara tâbi olmaksızın ve ilgili idarelerce herhangi bir ücret, bedel ve gider karşılığı talep edilmeksizin talebi izleyen iki ay içinde yerine getirilmesi hükmü yer almaktadır. Bu hususun da ilgili idarelere yazılacak talep yazılarında belirtilmesi gerekmektedir.

Hazineye ait taşınmazların değerlendirilmesine yönelik ifraz, tevhit, tespit, tescil, cins tashihi, yer gösterme ve aplikasyon işlemleri ile mahkeme kararlarının infazı sırasında ilgili kuruluşlarca Hazineden herhangi bir ücret talep edilmeyecektir.

c) İhale komisyonları, gerektiğinde basın ve yayın organlarının satış işlemlerini izlemesi de dahil olmak üzere, ihalenin rekabet ve açıklık ilkelerine uygun şekilde yapılmasını sağlayan her türlü tedbiri alacaktır. Onaylanan ihale kararları, kamuoyunu bilgilendirmek amacıyla internet aracılığı ile ayrıca yayınlanacaktır.

d) Hazineye ait taşınmazların satış ve devir işlemleri ve bu işlemler sırasında düzenlenen belgeler vergi, resim ve harçtan müstesnadır. Satışı yapılan taşınmazlar, satış tarihini takip eden yıldan itibaren beş yıl süre ile emlak vergisine tabi tutulmaz.

e) Hazineye ait taşınmazların satışında, kiraya verilmesinde veya sınırlı aynî hak tesisinde; 4.1.2002 tarihli ve 4734 sayılı Kanuna tâbi olmaksızın, 28.7.1981 tarihli ve 2499 sayılı Kanuna tâbi ekspertiz şirketlerine de değer tespit ettirilebilecektir. Ayrıca, ilan, reklam veya  pazarlama  gibi konularda hizmet satın alınabilecektir. Bu talepler Bakanlık tarafından değerlendirilerek, sonuçlandırılacaktır.

f) Hazinenin özel mülkiyetinde veya Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerlerin kiralanması, satışı, sınırlı ayni hak tesisi veya ön izin verilmesi ihalelerinde tahmini bedelin % 3 ünden az olmamak üzere, % 30 una kadar geçici teminat alınabilecektir.

g) 4706 sayılı Kanunda hüküm bulunmayan hallerde 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümleri uygulanacaktır.

9-YÜRÜRLÜKTEN KALDIRILAN GENELGE ve TEBLİĞLER

28.02.1995 tarihli ve 204 sayılı, 24.07.2001 tarihli ve 255 sayılı, 17.08.2001 tarihli ve 257 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğleri ile 22.05.2002 tarihli ve 2002/14 sayılı Genelge yürürlükten kaldırılmıştır.

Tebliğ olunur.

Kemal UNAKITAN

Maliye Bakanı